VOTRE GUIDE COMPLET
GUIDE D'ACHAT
EN ALGARVE
Tout ce que vous devez savoir — de votre première recherche à la remise des clés — expliqué clairement par notre équipe locale.
Une agence à taille humaine.
Des résultats exceptionnels.
Fondée en 2006, notre agence plusieurs fois primée dispose de bureaux à Lagos, Lagoa (Carvoeiro) et Vilamoura — et d’un réseau qui s’étend bien au-delà.
Une connaissance locale, une portée mondiale
Notre petite équipe de spécialistes allie un ancrage local profond à un accès à un réseau international d’acheteurs et d’agences. Nous intervenons dans l’Algarve occidental et central, des régions que nous connaissons mieux que quiconque.
Votre intermédiaire au Portugal
Pour des centaines d’acheteurs étrangers, nous avons été le guide de confiance tout au long d’un processus qui leur était inconnu : nous avons assuré la liaison avec les avocats, les notaires et les autorités locales en leur nom, dans leur langue.
Accès aux biens hors marché
Notre service gratuit de recherche immobilière inclut des biens qui ne sont pas encore sur le marché public. En travaillant avec nous, vous avez une vue d’ensemble complète — et pas seulement ce que tout le monde voit en ligne.
Une philosophie sans pression
Nous commençons par vous écouter. Chaque recherche commence par une compréhension précise de vos besoins. Nous éliminons les biens qui ne vous conviennent pas avant même que vous n’en visitiez un seul, ce qui vous fait gagner du temps et vous évite toute déception.
Un réseau de partenaires de confiance
Nous travaillons avec des avocats agréés, des architectes agréés, des géomètres-experts qualifiés et des constructeurs réputés. Nous ne vous recommanderons jamais quelqu’un à qui nous ne ferions pas appel nous-mêmes.
Un service primé
Reconnue par les International Property Awards de Londres et par le magazine Build comme « Meilleure agence immobilière de luxe » — des distinctions obtenues grâce à des résultats constants, et non à des dépenses marketing.
Pourquoi investir
en Algarve est judicieux
L'Algarve offre une combinaison irrésistible de qualité de vie, d'accessibilité et d'opportunités financières. Voici pourquoi les acheteurs et investisseurs avertis choisissent d'acquérir un bien immobilier au Portugal.
300 jours d'ensoleillement par an
L'Algarve est l'une des régions les plus ensoleillées au monde, avec plus de 300 jours d'ensoleillement par an. Son climat méditerranéen tempéré garantit une qualité de vie agréable tout au long de l'année. Les longs étés s'étendent souvent jusqu'en octobre, et les hivers restent doux — même les mois les plus froids du sud du Portugal sont agréables.
200 km de côtes préservées
Les plages de l’Algarve comptent parmi les plus belles d’Europe. D’un caractère varié — certaines imposantes et vastes, d’autres plus intimes, nichées entre falaises et criques —, elles ont en commun des eaux propres, une grande clarté et d’excellentes infrastructures tout au long de l’année. Beaucoup restent peu fréquentées et ne sont connues que de ceux qui explorent véritablement la région.
Culture et gastronomie
L'architecture traditionnelle, les monuments historiques et les marchés artisanaux révèlent un patrimoine qui va bien au-delà des plages. L'Algarve possède la plus forte concentration de restaurants étoilés au guide Michelin de tout le Portugal, mettant à l'honneur les fruits de mer locaux, les vins régionaux (AOC Lagos, Portimão, Lagoa, Tavira) et les pâtisseries traditionnelles à base de figues et d'amandes.
Le paradis des golfeurs
Élue « Meilleure destination de golf au monde » par l’Association internationale des voyagistes de golf, l’Algarve abrite 34 des 70 parcours de golf du Portugal, tous situés dans un rayon de 120 kilomètres. Que vous soyez joueur occasionnel ou passionné, la région offre une variété et une qualité inégalées.
Une accessibilité aisée
L'aéroport international de Faro est relié à la majeure partie de l'Europe occidentale par des vols courts assurés par de nombreuses compagnies low-cost. Faro bénéficie d'une situation centrale, ce qui rend toute la région facilement accessible. Aucun point de l'Algarve, qui s'étend sur 140 kilomètres d'est en ouest, ne se trouve à plus de quelques heures des principales stations balnéaires.
Sécurité et stabilité politique
Classé parmi les trois pays les plus pacifiques au monde, le Portugal affiche l’un des taux de criminalité les plus bas d’Europe. Lisbonne est la capitale la plus sûre d’Europe. Cette stabilité suscite une demande croissante tant pour l’achat immobilier que pour l’investissement locatif.
Un investissement financier solide
La hausse du nombre de touristes au Portugal favorise un fort potentiel de revenus locatifs. Des règles d’urbanisme strictes protègent la beauté des paysages et limitent l’offre nouvelle, ce qui maintient une demande soutenue. La plus-value immobilière, combinée aux rendements des locations de vacances, constitue un argument d’investissement convaincant.
Une qualité de vie exceptionnelle
Le Portugal offre une qualité de vie exceptionnelle à un coût inférieur à celui de la plupart de ses voisins européens. Les services de santé et les transports publics sont largement accessibles. Les services éducatifs et de santé sont d’excellente qualité. L’anglais est largement parlé, ce qui facilite la vie quotidienne des résidents internationaux.
Une vision d’ensemble
Des maisons blanches emblématiques des villages ruraux aux villas de luxe de Quinta do Lago, Loulé, Almancil ou Lagos, l’Algarve propose des biens immobiliers adaptés à tous les goûts et à tous les budgets. Que vous recherchiez une résidence au bord d’un parcours de golf, une villa avec vue sur la mer, un havre de paix au bord d’une piscine ou un appartement avec terrasse, la région allie potentiel d’investissement et véritable art de vivre.
Notre équipe est à votre disposition pour vous aider à trouver le bien immobilier qui correspond non seulement à vos objectifs financiers, mais aussi à vos rêves de vie dans le sud du Portugal.
Le processus d’achat,
démystifié
L'achat d'un bien immobilier au Portugal suit une séquence claire. Voici exactement à quoi vous attendre, de la recherche initiale à la remise des clés.
Recherche et présélection
La plupart des acheteurs internationaux commencent leurs recherches en ligne avant même de réserver leur voyage. Nous nous mettons immédiatement au travail pour vous : nous établissons une sélection sur mesure qui correspond véritablement à votre budget, à la région de votre choix et à vos priorités.
- — Définissez vos critères : quartier, budget, type de bien, mode de vie souhaité
- — Accédez à la fois aux annonces publiques et aux opportunités hors marché
- — Recevez une sélection sur mesure — pas de temps perdu avec des annonces inadaptées
Visite et affinement
Lors de votre visite, nous vous accompagnons sur chaque bien et vous faisons part de nos observations en toute honnêteté — pas seulement des arguments de vente. Si le cahier des charges doit être ajusté, nous l’ajustons.
- — Visites en personne avec un agent dédié
- — Conseils sur l’orientation, l’ensoleillement et l’état fonctionnel
- — Évaluation honnête de la valeur par rapport au marché
Offre et négociation
Lorsque vous trouvez le bien qui vous convient, nous formalisons votre offre par écrit — en précisant le prix exact, les modalités et les conditions — avant de la présenter au vendeur. Cela vous protège et garantit la transparence.
- — Offre écrite comprenant l’intégralité des conditions, soumise en votre nom
- — Négociation professionnelle s’appuyant sur notre expertise du marché
- — Une communication claire à chaque étape
Préparation juridique
Une fois votre offre acceptée, faites immédiatement appel à un avocat portugais indépendant. Nous vous recommandons des professionnels locaux agréés qui maîtrisent votre langue.
- — Désignez un avocat indépendant agréé au Portugal
- — Obtenez votre NIF (numéro d'identification fiscale) — obligatoire pour toutes les transactions
- — Établissez une procuration si vous ne pouvez pas vous présenter en personne
CPCV — contrat de promesse de vente
Le CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) est le contrat d’achat juridiquement contraignant. Il confirme le prix convenu, le calendrier de paiement et la date de conclusion de la vente. Un acompte minimum de 10 % est payable à la signature.
- — Acompte minimum de 10 % (non remboursable en cas de désistement de votre part ; doublé en cas de désistement du vendeur)
- — Signé par des avocats par procuration si nécessaire
- — Généralement établi dans les deux semaines suivant l'acceptation de l'offre
Escritura — finalisation
L’acte de vente définitif est signé chez un notaire. Avant la signature, vous devez régler l’IMT (impôt sur les transactions immobilières) et le droit de timbre — sans justificatif de paiement, la signature de l’acte ne peut avoir lieu. Inspectez le bien au préalable afin de vérifier son état et l’inventaire.
- — Réglez l’IMT et le droit de timbre avant la signature de l’acte
- — Solde final réglé par virement bancaire ou par chèque certifié
- — Le notaire enregistre le bien à votre nom au cadastre
- — Remise des clés et de tous les titres d’accès lors de la finalisation
Coûts et taxes
en bref
Au-delà du prix d’achat, les acheteurs doivent prévoir environ 7 à 10 % de frais de transaction. Voici un aperçu clair de ce à quoi vous pouvez vous attendre.
| COÛT | MONTANT APPROXIMATIF |
|---|---|
|
IMT — Droits de mutation immobilière |
1 % – 7,5 % |
| Droit de timbre (Imposto de Selo) Appliqué au prix d'achat. |
0,8 % |
| Frais de notaire et d'enregistrement Frais d'enregistrement foncier et frais notariaux liés à la passation de l'acte. |
1 000 € – 2 000 |
| Honoraires d’avocat Avocat indépendant, dont les honoraires sont généralement calculés en pourcentage du prix d’achat. |
1 % – 1,5 % |
| Commission d’agence Payée par le vendeur au Portugal — et non par l’acheteur. |
À LA CHARGE DU VENDEUR |
* Les taux de l’IMT varient en fonction de la valeur du bien, de son type et du statut de résidence de l’acheteur. Consultez votre avocat pour obtenir un calcul personnalisé. Certains biens peuvent bénéficier d’exonérations de l’IMT — votre avocat vous conseillera à ce sujet.
Remarque : en 2026, les règles relatives à l’IMT ont changé, avec un taux forfaitaire de 7,5 % sur toutes les valeurs pour les non-résidents
Points importants à connaître
Conformément à la réglementation portugaise en matière de lutte contre le blanchiment d’argent, tous les notaires et agences sont tenus de vérifier l’identité de toutes les parties. Les transactions sont déclarées à l’IMPIC (Institut de l’immobilier et de la construction). Assurez-vous que vos documents sont en règle avant la conclusion de la vente.
Dès que vous possédez un bien immobilier au Portugal, vous devrez payer l’IMI chaque année — généralement entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur imposable pour les biens situés en zone urbaine. Votre notaire vous aidera à déterminer le montant exact pour tout bien que vous achetez.
Les abonnements à l’eau, à l’électricité, au gaz et à Internet doivent être transférés à votre nom après la signature de l’acte de vente. Les relevés des compteurs sont effectués au moment de la signature de l’acte et les factures sont réparties entre l’acheteur et le vendeur en conséquence.
Considérations juridiques
que tout acheteur doit connaître
L'achat d'un bien immobilier à l'étranger nécessite une préparation juridique minutieuse. Voici les points incontournables.
Faites appel à un avocat indépendant
Ce n’est pas une option, c’est une nécessité. Votre avocat travaille exclusivement pour vous : il vérifie le titre de propriété, s’assure qu’il n’y a pas de charges grevant le bien, confirme la conformité aux règles d’urbanisme et vous guide dans l’examen de chaque document. Nous vous recommandons vivement de faire appel à un avocat portugais agréé localement plutôt qu’à des cabinets internationaux, pour des raisons de rapidité et d’accessibilité.
Ce que couvre la vérification préalable
Votre avocat vérifiera : qui est légalement enregistré comme propriétaire ; que toutes les autorisations et inscriptions sont à jour ; que la construction réalisée correspond aux plans approuvés figurant dans les registres ; et qu’il n’existe aucune charge, dette ou droit de préférence grevant le bien immobilier.
Problèmes liés à la documentation
Certains biens immobiliers présentent des anomalies documentaires héritées du passé : des extensions construites sans permis, ou des inscriptions au cadastre qui ne reflètent pas la réalité. Un bon avocat identifiera ces problèmes, évaluera le risque et vous conseillera sur la meilleure marche à suivre pour y remédier avant que vous ne vous engagiez.
Propriété par une société
de biens immobiliers au Portugal
Certains biens immobiliers sont détenus par des sociétés plutôt que d’être achetés directement. Cette approche offre des avantages distincts, mais nécessite une analyse juridique et fiscale minutieuse.
Structures d’entreprise
Les biens immobiliers peuvent être détenus par des sociétés portugaises (LDA), des sociétés à responsabilité limitée britanniques (Limited) ou des structures offshore (Malte, Delaware). De nombreuses villas haut de gamme ont recours à cette approche à des fins de propriété familiale, de planification successorale ou à d’autres fins fiscales. La plupart sont des entités dormantes à vocation unique, créées exclusivement pour détenir des biens immobiliers.
Économies d'impôts significatives
Plutôt que d’acheter directement le bien immobilier, vous acquérez les actions de la société. L’IMT (impôt sur les mutations immobilières) ne s’applique pas aux cessions d’actions. Pour les biens immobiliers d’une valeur supérieure à 1 050 400 € (barème 2023), cela peut représenter une économie de 7,5 % ou plus sur le prix d’achat — une économie substantielle sur les acquisitions de grande valeur.
Frais de fonctionnement annuels
Bien que l’IMT soit supprimée, la détention par une société entraîne des frais récurrents : généralement entre 2 000 et 3 000 € par an pour la représentation fiscale et la gestion de la société. Des coûts supplémentaires peuvent s’appliquer en fonction de la structure de la société et de la juridiction. Ceux-ci doivent être pris en compte dans le calcul de vos coûts de détention à long terme.
Comment fonctionne l’achat par le biais d’une société
Votre avocat procède à une vérification préalable complète de la société — recherches fiscales, contrôles de conformité juridique et vérification du statut de la société — afin de s’assurer que l’entité est en règle et libre de toute charge. Une fois l’entente approuvée, un contrat d’achat d’actions (SPA) est rédigé et un acompte de réservation est versé. Cette étape équivaut au CPCV (contrat de promesse de vente) dans le cadre d’un achat immobilier traditionnel. À une date convenant aux deux parties, le transfert définitif des actions est effectué moyennant le paiement du solde restant.
Imposition des plus-values
Depuis 2018, les plus-values réalisées sur les actions constituent un fait générateur d’impôt. Les sociétés non résidentes sont imposables, et les plus-values doivent être déclarées aux autorités fiscales portugaises. Selon la juridiction de la société, des règles supplémentaires peuvent s’appliquer. Il est donc essentiel de solliciter des conseils fiscaux et juridiques avant de conclure toute transaction.
Cette solution est-elle adaptée à votre situation ?
La détention d’un bien immobilier par une société peut convenir ou non à votre situation fiscale personnelle. Avant de faire une offre sur un bien immobilier détenu par une société, demandez toujours un avis fiscal et juridique indépendant. Ce qui convient à un acheteur peut entraîner des complications pour un autre. Votre avocat et votre expert-comptable doivent évaluer votre situation particulière.
Notre recommandation
Exclusive Algarve Villas Nous vous recommandons toujours de faire appel à un avocat portugais local agréé lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier au Portugal, qu’il s’agisse d’une propriété directe ou d’une acquisition par l’intermédiaire d’une société. Nous vous orienterons vers des conseillers qualifiés qui maîtrisent les implications juridiques et fiscales propres à votre situation.
Exclusive Algarve Villas a remporté divers prix au fil des années, du "Meilleur Site Web d'Agence Immobilière" au "Meilleure Agence Immobilière Portugal" par les International Property Awards à Londres. De plus, elle a également remporté un prix en 2019 pour la Meilleure Agence Immobilière de Luxe 2019 par Build Magazine.
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