IMT für Nichtansässige in Portugal (2026): Was Käufer an der Algarve wissen müssen

Mit dem neuen portugiesischen Wohnungsbaugesetz wurde für nicht ansässige Käufer von Wohnimmobilien ein pauschaler IMT-Satz (Grunderwerbsteuer) von 7,5 % eingeführt, der das bisher geltende progressive Stufensystem ersetzt.

In diesem Artikel gehen wir darauf ein, was sich geändert hat, für wen die Regelung gilt, welche gesetzlichen Ausnahmen es gibt und was dies in der Praxis für Käufer bedeutet, die nach Immobilien in Lagos, Carvoeiro, Vilamoura und an der gesamten Algarve suchen.

Was ist die IMT und warum ist sie wichtig?

Die IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) ist die portugiesische Grunderwerbsteuer, die vom Käufer vor der Beurkundung beim Notar zu entrichten ist. Sie wird auf den Kaufpreis oder den Steuerwert (VPT – Valor Patrimonial Tributário) berechnet, je nachdem, welcher Wert höher ist, und muss beglichen werden, bevor die endgültige Urkunde unterzeichnet werden kann.

Für die meisten Käufer ist die IMT neben dem Kaufpreis selbst der größte Einzelposten bei den Transaktionskosten. Daher ist es für Ihre Budgetplanung unerlässlich, zu verstehen, welcher Steuersatz in Ihrer konkreten Situation gilt, und zu wissen, wie viel Sie zahlen müssen.

Was hat sich im Jahr 2026 geändert?

Das portugiesische Wohnungsbaupaket 2026, das durch das Decreto-Lei Nr. 97/2026 in Kraft gesetzt wurde, führte einen pauschalen IMT-Satz für Immobilienkäufe durch Nichtansässige ein, anstelle des zuvor geltenden progressiven Satzes, der je nach Immobilienpreis und Verwendungszweck des Kaufs (Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz) variierte.

In der Praxis unterliegt der Erwerb von städtischen Immobilien, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden sollen, durch Nichtansässige nun einem pauschalen IMT-Satz von 7,5 %.

Für wen gilt diese Regelung?

Die Regelung gilt für jeden Käufer, unabhängig von seiner Staatsangehörigkeit, der zum Zeitpunkt des Kaufs für portugiesische Steuerzwecke als Nichtansässiger eingestuft wird und eine städtische Wohnimmobilie erwirbt.

Wie verhält es sich mit anderen Immobilienarten?

Der Pauschalsatz von 7,5 % gilt speziell für städtische Wohnimmobilien. Als „rustikal“ eingestufte landwirtschaftliche Grundstücke werden mit einem Pauschalsatz von 5 % besteuert. Gewerbeimmobilien, Baugrundstücke und Immobilien mit einer touristischen Lizenz (wie z. B. Ferienhäuser) unterliegen einem festen IMT-Satz von 6,5 %.

Die Ausnahmen: Drei Möglichkeiten
Ausnahme 1: Sie sind bereits in Portugal steuerlich ansässig
Wenn Sie zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses in Portugal steuerlich ansässig sind, gelten für Sie die üblichen progressiven Steuersätze und nicht der Pauschalsatz von 7,5 %. Wenn Sie einen Umzug nach Portugal planen, kann die Begründung des Wohnsitzes vor dem Immobilienkauf – und nicht erst danach – zu erheblichen Steuereinsparungen führen.

Ausnahme 2: Sie werden innerhalb von zwei Jahren in Portugal steuerlich ansässig
Der Käufer kann eine Rückerstattung der Differenz zwischen dem Pauschalsatz von 7,5 % und den regulären progressiven Steuersätzen beantragen, wenn er innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb in Portugal steuerlich ansässig wird. In der Praxis bedeutet dies, bei Vertragsabschluss 7,5 % zu zahlen, anschließend den steuerlichen Wohnsitz in Portugal zu begründen und danach bei der Steuerbehörde eine Rückerstattung zu beantragen.

Ausnahme 3: Vermietung der Immobilie auf dem Markt für Langzeitmieten
Sie können ebenfalls eine Rückerstattung beantragen, wenn Sie die Immobilie innerhalb von sechs Monaten zu einer moderaten Miete (bis zu 2.300 € pro Monat) vermieten und sie in den ersten fünf Jahren für mindestens 36 Monate vermietet halten. Diese Ausnahme soll Eigentümer dazu ermutigen, Immobilien auf dem Markt für langfristige Wohnvermietungen anzubieten, anstatt sie leer stehen zu lassen oder für Kurzzeitvermietungen zu nutzen.

Praktische Schritte für nicht ansässige Käufer
Bevor Sie ein Angebot abgeben, sollten Sie Ihren aktuellen steuerlichen Wohnsitzstatus mit einem portugiesischen Steuerberater klären, eine IMT-Berechnung auf der Grundlage der jeweiligen Immobilienart einholen und prüfen, ob etwaige Befreiungen in Frage kommen, sowie besprechen, ob die Begründung eines portugiesischen Wohnsitzes vor dem Kauf in Ihrer Situation praktikabel und vorteilhaft ist.

Bevor Sie den CPCV (Vorvertrag) unterzeichnen, sollten Sie den genauen IMT-Betrag, der bei Vertragsabschluss fällig wird, sowie die Zahlungsmodalitäten bestätigen (Ihr Anwalt wickelt die Zahlung in der Regel über das portugiesische Steuerportal ab).

Wenn Sie die Ausnahme für Wohnsitz oder Vermietung in Anspruch nehmen möchten, leiten Sie das Verfahren umgehend ein und bewahren Sie alle Unterlagen im Zusammenhang mit dem Kauf auf, einschließlich des Nachweises über die IMT-Zahlung (diese benötigen Sie für den Antrag auf Rückerstattung).

Häufig gestellte Fragen
Gilt der Satz von 7,5 %, wenn ich EU-Bürger bin?
Ja. Der Steuersatz richtet sich nach dem steuerlichen Wohnsitz und nicht nach der Staatsangehörigkeit. Ein EU-Bürger, der nicht in Portugal steuerlich ansässig ist, zahlt 7,5 %.

Gilt dies auch für den Kauf von Neubauten ab Plan?
Der Steuersatz gilt zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Kaufurkunde, nicht zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrags. Maßgeblich ist Ihr Wohnsitzstatus zum Zeitpunkt der Fertigstellung.

Was ist, wenn ich gemeinsam mit einer in Portugal ansässigen Person kaufe?
Dies erfordert eine individuelle Rechtsberatung, da der anwendbare Steuersatz von der Struktur des Kaufs und den Eigentumsverhältnissen abhängen kann. Besprechen Sie dies mit Ihrem Anwalt, bevor Sie fortfahren.

Ist das dasselbe wie die IMI (jährliche Grundsteuer)?
Nein. Die IMT ist eine einmalige Grunderwerbsteuer, die beim Kauf gezahlt wird. Die IMI ist die jährliche kommunale Grundsteuer, die auf den Steuerwert der Immobilie erhoben wird.

Hat dies Auswirkungen auf Verkäufer?
Nicht direkt. Allerdings kann der Anstieg der Kaufkosten für nicht ansässige Käufer deren Kaufkraft verringern, insbesondere im unteren Preissegment.

Kontakt Exclusive Algarve Villas
Portugals neue IMT-Maßnahme für 2026 ist die jüngste Änderung bei der Besteuerung von Immobilienkäufen für nicht ansässige Käufer, bei der von einer progressiven Staffelung auf einen Pauschalsatz von 7,5 % umgestellt wird. Wer eine Immobilie an der Algarve erwerben möchte, sollte von Anfang an 7,5 % einkalkulieren, sich frühzeitig steuerlich und rechtlich beraten lassen und die Möglichkeiten zur Befreiung sorgfältig prüfen, falls eine davon zu Ihren Plänen passt.

Bei Exclusive Algarve Villas arbeiten wir mit einem Netzwerk aus lokalen Rechts- und Steuerexperten zusammen, die unseren Käufern helfen, ihre Situation im Rahmen der geltenden Gesetzgebung zu verstehen. Nehmen Sie noch heute Kontakt mit uns auf und lassen Sie sich von uns bei Ihrem Immobilienkauf an der Algarve unterstützen.

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*Dieser Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Das portugiesische Steuerrecht kann sich ändern, und die individuellen Umstände variieren. Konsultieren Sie stets einen qualifizierten portugiesischen Rechtsanwalt und einen unabhängigen Steuerberater, bevor Sie einen Immobilienkauf tätigen.*