„Das sollten Sie 2025 über Alojamento Local wissen“

Wenn Sie darüber nachdenken, Ihr Haus, Ihre Wohnung oder auch nur ein paar Zimmer an der Algarve zu vermieten, ist „Alojamento Local“ (AL) der offizielle Weg, dies legal zu tun und Einnahmen aus Kurzzeitaufenthalten zu erzielen.

Was ist „Alojamento Local“ (AL)?
Alojamento (AL) ist offiziell definiert als eine Einrichtung, die Touristen gegen Entgelt vorübergehende Unterkünfte zur Verfügung stellt, ohne die Voraussetzungen für die Einstufung als Tourismusunternehmen zu erfüllen.

Einfach ausgedrückt: Wenn Sie eine Unterkunft kurzfristig an Gäste vermieten und dafür eine Gebühr erheben, es sich dabei aber nicht um eine offiziell lizenzierte Touristenanlage handelt, gilt dies wahrscheinlich als AL und muss registriert werden.

Was gibt es Neues im Jahr 2025?
Im Jahr 2025 wurden wichtige Änderungen eingeführt:

• Die Aussetzung neuer AL-Registrierungen für Wohnungen und Beherbergungsbetriebe wurde aufgehoben. Registrierungen sind nicht mehr auf 5 Jahre begrenzt.
• Sie benötigen keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mehr, um AL-Einheiten in Gebäuden mit horizontalem Eigentum zu registrieren – mit Ausnahme von Hostels.
• Die Vorschriften für saisonale Vermietungen (bis zu 120 Tage/Jahr) und die Sonderabgabe für lokale Beherbergungsbetriebe (CEAL) wurden abgeschafft.
• AL-Registrierungen können nun wieder übertragen werden, wobei in Sperrgebieten möglicherweise gewisse Einschränkungen gelten.
• Kommunen können nun Sonderzonen mit strengeren lokalen Vorschriften einrichten, um sicherzustellen, dass das Wachstum im Bereich der AL-Unterkünfte kontrolliert und strategisch erfolgt.
• Eine neue Instanz – der „lokale Beherbergungsanbieter“ – soll bei der Schlichtung von Konflikten zwischen Gastgebern, Anwohnern und Wohnungseigentümergemeinschaften helfen.
• Eigentümergemeinschaften können eine AL-Registrierung nicht mehr direkt aufheben. Sie können jedoch Einspruch einlegen, was eine Aufhebung durch die Gemeinde unterstützen oder zu einer schlichterischen Einigung führen kann.
• Neue Fristen für den Einspruch gegen Registrierungen: 60 Tage, um gegen eine neue AL-Registrierung Einspruch zu erheben, und 90 Tage in Sperrgebieten
• Das Ablaufdatum der Pflichtversicherung wird nun im RNAL (Nationales AL-Register) veröffentlicht. Das Fehlen einer gültigen Versicherung kann zur Aufhebung führen.
• Das Gesetz definiert nun eindeutig, welche Arten der Gebäudenutzung mit dem Betrieb von AL-Einrichtungen vereinbar sind.

So melden Sie Ihr „Alojamento Local“ an
Sie benötigen:
- Ihren Personalausweis + Ihre portugiesische Steuernummer (NIF oder NIPC)
- Grundbuchauszug
- Mietvertrag (falls zutreffend)
- Nachweis der Gewerbeanmeldung
- Schriftliche Verpflichtung zur Einhaltung der AL-Regeln
- Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft (falls zutreffend)

Kapazitätsvorschriften für Alojamento Local
So viele Personen dürfen Sie beherbergen:
- Maximal 9 Zimmer / 27 Gäste pro AL
- Bei Vermietung von Zimmern in Ihrer eigenen Wohnung: maximal 3 Schlafzimmer
- Hostels dürfen mehr Gäste aufnehmen, unterliegen jedoch anderen Vorschriften

Sie können die Kapazität geringfügig erhöhen, indem Sie 2 Gäste im Wohnzimmer unterbringen und/oder bis zu 2 Zustellbetten für Kinder unter 12 Jahren nutzen

Objektspezifische Begrenzungen
Häuser: Max. Gäste = (Anzahl der Schlafzimmer × 2) + 2 (für das Wohnzimmer)
Wohnungen: wie bei Häusern, jedoch sind nur 9 AL-Einheiten oder 75 % des Gebäudes zulässig
Privatzimmer in Ihrem Zuhause: max. 3 Schlafzimmer
Hostels: Anzahl der Zimmer × 2 oder Anzahl der Betten in einem Schlafsaal

Wir haben die Grundlagen behandelt, aber es gibt noch mehr, was Sie wissen sollten, wie bauliche und sicherheitstechnische Anforderungen, Steuern und die Einhaltung aller Vorschriften.

Schauen Sie sich unseren „Alojamento Local“-Leitfaden an, der Ihnen den Einstieg erleichtert und Ihnen hilft, den Überblick zu behalten.