Grundsteuern beim Kauf von Immobilien in Portugal

IMT-Steuer 2026

Beim Kauf von Immobilien in Portugal fallen Kaufsteuern an. Zu den allgemeinen Kosten zählen die IMT-Steuer und die Stempelsteuer.

Die IMT-Steuer wird auf der Grundlage des Kaufpreises der Immobilie berechnet. Darüber hinaus gibt es zwei verschiedene Steuertabellen. Die erste gilt für Immobilien, die zum „dauerhaften“ Wohnen in Portugal erworben werden, und die zweite Tabelle gilt für den Kauf einer Zweitwohnung, beispielsweise einer Ferienimmobilie.

Für Immobilien, die als Zweitwohnsitz/Ferienimmobilie dienen und deren Wert zwischen 660.982 Euro und 1.150.853 Euro liegt, beträgt der Pauschalsatz 6 %.

Oberhalb von 1.150.853 Euro beträgt die IMT 7,5 %.

IMT 2026 – Hauptwohnsitz (Habitação Própria e Permanente)

Immobilienwert (€)	IMT-Satz	Abzug (€)
Bis zu 106.346 €	0 %	0
106.346 € – 145.470 €	2 %	2.085,22 €
145.470 € – 198.347 €	5 %	6.363,76 €
198.347 € – 330.539 €	7 %	10.252,92 €
330.539 € – 660.982 €	8 %	13.493,50
660.982 € – 1.150.853 €	6 % (Pauschalsatz)	–
Über 1.150.853 €	7,5 % (Pauschalsatz)	–

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IMT 2026 – Zweitwohnsitz oder sonstige städtische Immobilie

Immobilienwert (€)	IMT-Satz	Abzug (€)
Bis zu 106.346 €	1 %	0
106.346 € – 145.470 €	2 %	1.042,61 €
145.470 € – 198.347 €	5 %	5.321,15
198.347 € – 330.539 €	7 %	9.210,31 €
330.539 € – 633.931 €	8 %	12.450,89
633.931 € – 1.150.853 €	6 % (Pauschalsatz)	–
Über 1.150.853 €	7,5 % (Pauschalsatz)	–

Sonstige anwendbare Werte, die in der obigen Tabelle nicht aufgeführt sind:

• Land- und Agrargrundstücke – 5 %
• Sonstige Grundstücke und städtische Grundstücke – 6,5 %

STEUER

Die Stempelsteuer wird auf Basis des Verkaufspreises berechnet und vor der Vertragsabwicklung gezahlt, wenn die IMT (Übertragungssteuer) fällig wird. Die Sätze lauten:

• Immobilien: Einheitssatz von 0,8 % auf den angegebenen Wert.
• Hypothek: Einheitssatz von 0,6 % auf den Wert der Hypothek.

SONSTIGE KOSTEN

Rechtsanwälte

Je nach Kaufpreis der Immobilie berechnen Rechtsanwälte in der Regel Honorare zwischen 0,5 % und etwa 1 %. Manche Rechtsanwälte vereinbaren zwar ein Festhonorar, doch im Allgemeinen wird das Honorar als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet.

Notargebühren, Eintragung ins Grundbuch, verschiedene Dokumente.

Als Faustregel gilt: Rechnen Sie mit etwa 1.500–3.000 Euro für die verschiedenen Dokumente sowie für die Urkunden, die von einem amtlich zugelassenen Notariat erstellt werden. Die Kosten hängen natürlich vom Kaufpreis der Immobilie ab.

Wie wird die IMT berechnet?

Die IMT wird nach einem progressiven Steuersystem berechnet. Die Steuer wird auf den höheren Wert aus Kaufpreis und steuerlichem Einwertungswert (VPT) erhoben.

Beispiel:
Kauf einer Immobilie im Wert von 450.000 € als Hauptwohnsitz:
IMT = (450.000 € × 8 %) − 13.493,50 € = 22.506,50 €

Gesamtkosten für den Immobilienkauf in Portugal

Kosten	Typischer Betrag
IMT	Variabel (0–8 %)
Stempelsteuer	0,8 %
Anwaltskosten	1–1,5 %
Notar- und Eintragungsgebühren	1.000 – 2.000 €
Gesamt	ca. 7–10 %

Häufig gestellte Fragen

Müssen ausländische Käufer eine höhere Grunderwerbsteuer (IMT) zahlen?

Nein. Ausländische Käufer zahlen genau die gleichen IMT-Sätze wie in Portugal ansässige Personen.

Wann ist die IMT zu entrichten?

Die IMT muss vor der Unterzeichnung der Urkunde gezahlt werden, in der Regel am Tag der Eigentumsübertragung.

Ist die IMT erstattungsfähig?

Nein, die IMT ist nach Abschluss der Eigentumsübertragung nicht erstattungsfähig.

Wird die IMT auf den Kaufpreis berechnet?

Die IMT wird auf der Grundlage des Kaufpreises oder des Steuerwerts (VPT) berechnet, je nachdem, welcher Wert höher ist.

Zahlen Unternehmen eine andere IMT?

Für Unternehmen können je nach ihrer Tätigkeit unterschiedliche IMT-Sätze gelten.

Ist die IMT auch auf im Bau befindliche Immobilien zu entrichten?

Ja. Die IMT ist zum Zeitpunkt der endgültigen Beurkundung zu entrichten, unabhängig vom Baufortschritt.