IHR UMFASSENDER
LEITFADEN FÜR DEN KAUF
AN DER ALGARVE
Alles, was Sie wissen müssen – von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe – wird Ihnen von unserem Team vor Ort verständlich erklärt.
Eine Boutique-Agentur.
Hervorragende Ergebnisse.
Gegründet im Jahr 2006, sind wir eine mehrfach preisgekrönte Agentur mit Büros in Lagos, Lagoa (Carvoeiro) und Vilamoura – und einem Netzwerk, das weit darüber hinausreicht.
Lokales Know-how, globale Reichweite
Unser kleines Team aus Spezialisten verbindet tiefe lokale Verwurzelung mit dem Zugang zu einem internationalen Netzwerk aus Käufern und Agenturen. Wir sind in der westlichen und zentralen Algarve tätig – Regionen, die wir besser kennen als jeder andere.
Ihre Verbindung nach Portugal
Für Hunderte von Käufern aus dem Ausland waren wir bereits der vertrauenswürdige Begleiter durch einen ungewohnten Prozess – wir haben in ihrem Namen und in ihrer Sprache die Kontakte zu Anwälten, Notaren und lokalen Behörden gepflegt.
Zugang zu Off-Market-Objekten
Unser kostenloser Immobiliensuchservice umfasst auch Objekte, die noch nicht auf dem öffentlichen Markt angeboten werden. Wenn Sie mit uns zusammenarbeiten, erhalten Sie den vollständigen Überblick – nicht nur das, was alle anderen online sehen.
Philosophie ohne Kaufdruck
Wir hören zuerst zu. Jede Suche beginnt damit, genau zu verstehen, was Sie brauchen. Wir sortieren ungeeignete Immobilien aus, bevor Sie auch nur eine einzige besichtigen – das spart Zeit und beugt Enttäuschungen vor.
Ein Netzwerk vertrauenswürdiger Partner
Wir arbeiten mit zugelassenen Rechtsanwälten, zugelassenen Architekten, qualifizierten Vermessungsingenieuren und seriösen Bauunternehmern zusammen. Wir werden Sie niemals an jemanden verweisen, den wir nicht selbst beauftragen würden.
Preisgekrönter Service
Von den International Property Awards in London und dem Build Magazine als beste Luxusimmobilienagentur ausgezeichnet – Auszeichnungen, die wir durch beständige Ergebnisse und nicht durch Marketingausgaben verdient haben.
Warum eine Immobilieninvestition
an der Algarve sinnvoll ist
Die Algarve bietet eine überzeugende Kombination aus Lebensstil, guter Erreichbarkeit und finanziellen Chancen. Hier erfahren Sie, warum anspruchsvolle Käufer und Investoren sich für eine Immobilie in Portugal entscheiden.
300 Sonnentage im Jahr
Die Algarve ist mit über 300 Sonnentagen im Jahr eine der sonnigsten Regionen der Welt. Ihr gemäßigtes Mittelmeerklima sorgt das ganze Jahr über für angenehme Lebensbedingungen. Die langen Sommer reichen oft bis in den Oktober hinein, und die Winter sind mild – selbst die kältesten Monate im Süden Portugals sind einladend.
200 km unberührte Küste
Die Strände der Algarve zählen zu den schönsten Europas. Sie sind sehr unterschiedlich – manche imposant und weitläufig, andere eher versteckt zwischen Klippen und Buchten –, haben aber alle sauberes Wasser, klare Sichtverhältnisse und eine ganzjährig hervorragende Infrastruktur gemeinsam. Viele sind nach wie vor wenig besucht und nur denjenigen bekannt, die die Region wirklich erkunden.
Kultur & Gastronomie
Traditionelle Architektur, historische Denkmäler und Kunsthandwerksmärkte offenbaren ein Kulturerbe, das weit über die Strände hinausgeht. Die Algarve verfügt über die höchste Dichte an Michelin-Stern-Restaurants in Portugal, in denen lokale Meeresfrüchte, regionale Weine (DOC-Weine aus Lagos, Portimão, Lagoa und Tavira) sowie traditionelle Süßspeisen aus Feigen und Mandeln zelebriert werden.
Ein Paradies für Golfer
Von der International Association of Golf Tour Operators zur „Besten Golfdestination der Welt“ gekürt, beherbergt die Algarve 34 der insgesamt 70 Golfplätze Portugals – alle innerhalb eines Radius von 120 Kilometern. Ob Gelegenheitsspieler oder passionierter Golfer: Die Region bietet unvergleichliche Vielfalt und Qualität.
Einfache Erreichbarkeit
Der internationale Flughafen Faro ist über zahlreiche Billigfluggesellschaften mit kurzen Flugzeiten an den Großteil Westeuropas angebunden. Dank der zentralen Lage von Faro ist die gesamte Region leicht erreichbar. Kein Ort entlang der 140 Kilometer langen Ost-West-Ausdehnung der Algarve ist mehr als ein paar Stunden von den großen Badeorten entfernt.
Sicher und politisch stabil
Portugal zählt zu den drei friedlichsten Ländern der Welt und weist eine der niedrigsten Kriminalitätsraten Europas auf. Lissabon ist die sicherste Hauptstadt Europas. Diese Stabilität sorgt für eine wachsende Nachfrage sowohl nach Immobilien zum Eigenbedarf als auch nach Mietinvestitionen.
Solide Finanzinvestition
Portugals steigende Touristenzahlen sorgen für ein starkes Potenzial bei den Mieteinnahmen. Strenge Bauvorschriften schützen die natürliche Schönheit des Landes und begrenzen das neue Angebot, wodurch eine robuste Nachfrage aufrechterhalten wird. Der Wertzuwachs der Immobilien in Verbindung mit den Renditen aus Ferienvermietungen bietet ein überzeugendes Investitionsargument.
Außergewöhnliche Lebensqualität
Portugal bietet eine hervorragende Lebensqualität bei niedrigeren Lebenshaltungskosten als in den meisten europäischen Nachbarländern. Das öffentliche Gesundheitswesen und der öffentliche Nahverkehr sind flächendeckend zugänglich. Das Bildungs- und Gesundheitswesen ist hervorragend. Englisch ist weit verbreitet, was internationalen Einwohnern den Alltag erleichtert.
Das Gesamtbild
Von den ikonischen weißen Häusern ländlicher Dörfer bis hin zu Luxusvillen in Quinta do Lago, Loulé, Almancil oder Lagos – die Algarve bietet Immobilien für jeden Geschmack und jedes Budget. Ganz gleich, ob Sie eine Residenz am Golfplatz, eine Villa mit Meerblick, einen Rückzugsort am Pool oder eine Terrassenwohnung suchen: Die Region verbindet Investitionspotenzial mit echtem Lifestyle-Charme.
Unser Team hilft Ihnen gerne dabei, die Immobilie zu finden, die nicht nur Ihren finanziellen Zielen entspricht, sondern auch Ihren Träumen vom Leben im Süden Portugals.
Der Kaufprozess,
einfach erklärt
Der Kauf einer Immobilie in Portugal folgt einem klaren Ablauf. Hier erfahren Sie genau, was Sie erwartet – von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe.
Suche & Vorauswahl
Die meisten internationalen Käufer beginnen ihre Suche online, noch bevor sie eine Reise buchen. Wir machen uns sofort für Sie an die Arbeit – und erstellen eine sorgfältig zusammengestellte Auswahlliste, die wirklich Ihrem Budget, Ihrer bevorzugten Lage und Ihren Prioritäten entspricht.
- — Legen Sie Ihre Anforderungen fest: Lage, Budget, Immobilientyp, Lebensstil
- — Wir greifen sowohl auf öffentliche Angebote als auch auf Off-Market-Objekte zu
- — Erhalten Sie eine sorgfältig zusammengestellte Auswahlliste – keine Zeitverschwendung durch ungeeignete Angebote
Besichtigung & Verfeinerung
Während Ihres Besuchs begleiten wir Sie zu jeder Immobilie und teilen ehrliche Eindrücke mit Ihnen – nicht nur Verkaufsargumente. Sollte das Anforderungsprofil angepasst werden müssen, passen wir es an.
- — Persönliche Besichtigungen mit einem persönlichen Makler
- — Beratung zu Ausrichtung, Sonneneinstrahlung und praktischem Zustand
- — Ehrliche Einschätzung des Marktwerts
Angebot und Verhandlung
Wenn Sie die richtige Immobilie gefunden haben, formulieren wir Ihr Angebot schriftlich – unter Angabe des genauen Preises sowie der Bedingungen und Konditionen –, bevor wir es dem Verkäufer unterbreiten. Dies schützt Sie und sorgt für Klarheit.
- — Schriftliches Angebot mit vollständigen Bedingungen, das in Ihrem Namen eingereicht wird
- — Professionelle Verhandlung auf der Grundlage von Marktkenntnissen
- — Klare Kommunikation in jeder Phase
Rechtliche Vorbereitung
Sobald Ihr Angebot angenommen wurde, beauftragen Sie umgehend einen unabhängigen portugiesischen Rechtsanwalt. Wir empfehlen Ihnen vor Ort zugelassene Fachleute, die Ihre Sprache fließend beherrschen.
- — Beauftragen Sie einen in Portugal zugelassenen, unabhängigen Anwalt
- — Beantragen Sie Ihre NIF (Steuernummer) – diese wird für alle Transaktionen benötigt
- — Erteilen Sie eine Vollmacht, falls Sie nicht persönlich anwesend sein können
CPCV – Vorvertrag
Der CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) ist der rechtsverbindliche Kaufvertrag. Er bestätigt den vereinbarten Preis, den Zahlungsplan und den Fertigstellungstermin. Bei Vertragsunterzeichnung ist eine Anzahlung von mindestens 10 % zu leisten.
- — Mindestens 10 % Anzahlung (wird bei Rücktritt Ihrerseits nicht zurückerstattet; wird bei Rücktritt des Verkäufers verdoppelt zurückgezahlt)
- — Bei Bedarf durch Anwälte per Vollmacht unterzeichnet
- — Wird in der Regel innerhalb von zwei Wochen nach Annahme des Angebots erstellt
Escritura – Vertragsabschluss
Die endgültige Kaufurkunde wird bei einem Notar unterzeichnet. Vor der Unterzeichnung sind die IMT-Kaufsteuer und die Stempelsteuer zu entrichten – ohne Zahlungsnachweis kann die Urkunde nicht ausgestellt werden. Besichtigen Sie die Immobilie vorab, um den Zustand und den Inventarbestand zu überprüfen.
- — IMT und Stempelsteuer vor der Unterzeichnung der Urkunde entrichten
- — Restzahlung per Banküberweisung oder beglaubigtem Scheck
- — Der Notar lässt die Immobilie im Grundbuch auf Ihren Namen eintragen
- — Schlüssel und alle Zugangsdaten werden bei der Abwicklung übergeben
Kosten & Steuern
auf einen Blick
Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Käufer etwa 7–10 % an Transaktionskosten einkalkulieren. Hier finden Sie eine übersichtliche Aufschlüsselung der zu erwartenden Kosten.
| KOSTEN | UNGEFÄHRER BETRAG |
|---|---|
|
IMT – Grunderwerbsteuer |
1 % – 7,5 % |
| Stempelsteuer (Imposto de Selo) Wird auf den Kaufpreis erhoben. |
0,8 % |
| Notar- und Eintragungsgebühren Grundbuch- und Notargebühren für die Beurkundung. |
1.000 € – 2.000 |
| Anwaltskosten Unabhängiger Rechtsanwalt, dessen Honorar in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet wird. |
1 % – 1,5 % |
| Maklerprovision Wird in Portugal vom Verkäufer gezahlt – nicht vom Käufer. |
WIRD VOM VERKÄUFER BEZAHLT |
* Die IMT-Sätze variieren je nach Immobilienwert, Immobilientyp und Aufenthaltsstatus des Käufers. Wenden Sie sich für eine individuelle Berechnung an Ihren Anwalt. Einige Immobilien kommen möglicherweise für eine IMT-Befreiung in Frage – Ihr Anwalt wird Sie diesbezüglich beraten.
Hinweis: Im Jahr 2026 haben sich die IMT-Regelungen geändert; für Nichtansässige gilt nun ein Pauschalsatz von 7,5 % auf alle Werte
Wichtige Informationen
Gemäß den portugiesischen Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche müssen alle Notare und Agenturen die Identität aller Beteiligten überprüfen. Transaktionen werden an das IMPIC (Institut für Immobilien und Bauwesen) gemeldet. Stellen Sie sicher, dass Ihre Unterlagen vor dem Abschluss vollständig sind.
Sobald Sie eine Immobilie in Portugal besitzen, müssen Sie jährlich die IMI entrichten – in der Regel 0,3 % bis 0,45 % des steuerpflichtigen Werts für städtische Immobilien. Ihr Anwalt wird Ihnen helfen, den genauen Betrag für jede von Ihnen erworbene Immobilie zu ermitteln.
Wasser-, Strom-, Gas- und Internetverträge müssen nach dem Abschluss auf Ihren Namen umgeschrieben werden. Die Zählerstände werden zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung abgelesen und entsprechend zwischen Käufer und Verkäufer abgerechnet.
Rechtliche Aspekte
die jeder Käufer kennen muss
Der Kauf einer Immobilie im Ausland erfordert eine sorgfältige rechtliche Vorbereitung. Dies sind die unverzichtbaren Punkte.
Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt
Das ist keine Option – es ist unerlässlich. Ihr Anwalt arbeitet ausschließlich für Sie, überprüft das Eigentumsrecht, kontrolliert, ob Belastungen vorliegen, bestätigt die Einhaltung der Bauvorschriften und begleitet Sie bei der Prüfung aller Dokumente. Wir empfehlen Ihnen aus Gründen der Schnelligkeit und der besseren Erreichbarkeit dringend einen vor Ort zugelassenen portugiesischen Anwalt anstelle internationaler Kanzleien.
Was umfasst die Due-Diligence-Prüfung?
Ihr Anwalt wird Folgendes überprüfen: wer rechtmäßig als Eigentümer eingetragen ist; ob alle Genehmigungen und Eintragungen aktuell sind; ob das Bauwerk mit den genehmigten und aktenkundigen Plänen übereinstimmt; und ob keine Belastungen, Schulden oder Vorzugsrechte an der Immobilie bestehen.
Probleme mit den Unterlagen
Bei manchen Immobilien gibt es seit langem bestehende Unstimmigkeiten in den Unterlagen – beispielsweise ohne Genehmigung errichtete Anbauten oder Einträge im Grundbuch, die nicht der Realität entsprechen. Ein guter Anwalt wird diese Unstimmigkeiten aufdecken, das Risiko einschätzen und Sie über den richtigen Weg zur Lösung beraten, bevor Sie sich festlegen.
Unternehmensbesitz
von Immobilien in Portugal
Manche Immobilien werden nicht direkt erworben, sondern über Gesellschaften gehalten. Dieser Ansatz bietet deutliche Vorteile, erfordert jedoch eine sorgfältige rechtliche und steuerliche Abwägung.
Unternehmensstrukturen
Immobilien können über portugiesische Gesellschaften (LDA), britische Limited-Gesellschaften oder Offshore-Strukturen (Malta, Delaware) gehalten werden. Viele Luxusvillen nutzen diesen Ansatz für den Familienbesitz, die Erbschaftssteuerplanung oder andere steuerliche Zwecke. Bei den meisten handelt es sich um ruhende, zweckgebundene Vehikel, die ausschließlich zum Besitz von Immobilien gegründet wurden.
Erhebliche Steuereinsparungen
Anstatt die Immobilie direkt zu kaufen, erwerben Sie die Anteile an der Gesellschaft. Die IMT (Grunderwerbsteuer) fällt beim Verkauf von Anteilen nicht an. Bei Immobilien im Wert von über 1.050.400 € (Satz für 2023) können Sie dadurch 7,5 % oder mehr des Kaufpreises einsparen – eine erhebliche Ersparnis bei hochpreisigen Anschaffungen.
Jährliche Betriebskosten
Zwar entfällt die IMT, doch ist der Besitz über eine Gesellschaft mit laufenden Kosten verbunden: in der Regel 2.000–3.000 € pro Jahr für die steuerliche Vertretung und die Unternehmensführung. Je nach Unternehmensstruktur und Rechtsordnung können zusätzliche Kosten anfallen. Diese müssen in Ihre langfristigen Besitzkosten einkalkuliert werden.
So funktioniert der Kauf einer Gesellschaft
Ihr Anwalt führt eine umfassende Due-Diligence-Prüfung des Unternehmens durch – steuerliche Recherchen, Überprüfung der Rechtskonformität und Überprüfung des Unternehmensstatus –, um sicherzustellen, dass die Gesellschaft einwandfrei und frei von Belastungen ist. Nach der Genehmigung wird ein Aktienkaufvertrag (Share Purchase Agreement, SPA) aufgesetzt und eine Reservierungsanzahlung geleistet. Dieser Schritt entspricht dem CPCV (Vorvertrag) beim herkömmlichen Immobilienkauf. Zu einem für beide Parteien geeigneten Zeitpunkt wird die endgültige Übertragung der Anteile mit Zahlung des Restbetrags abgeschlossen.
Besteuerung von Veräußerungsgewinnen
Seit 2018 sind Kapitalgewinne aus Aktien steuerpflichtig. Nicht ansässige Unternehmen sind steuerpflichtig, und Gewinne müssen den portugiesischen Steuerbehörden gemeldet werden. Je nach Rechtsordnung des Unternehmens können zusätzliche Vorschriften gelten. Daher ist eine steuerliche und rechtliche Beratung vor Abschluss einer Transaktion unerlässlich.
Ist dies für Ihre Situation das Richtige?
Der Erwerb einer Unternehmensimmobilie kann für Ihre persönliche steuerliche Situation vorteilhaft sein – oder auch nicht. Bevor Sie ein Angebot für eine Unternehmensimmobilie abgeben, sollten Sie stets unabhängigen steuerlichen und rechtlichen Rat einholen. Was für einen Käufer funktioniert, kann für einen anderen Komplikationen mit sich bringen. Ihr Anwalt und Ihr Steuerberater sollten Ihre konkreten Umstände prüfen.
Unsere Empfehlung
Exclusive Algarve Villas empfiehlt stets, beim Kauf oder Verkauf von Immobilien in Portugal einen lokalen, zugelassenen portugiesischen Anwalt hinzuzuziehen – unabhängig davon, ob es sich um Direktbesitz oder den Erwerb über eine Gesellschaft handelt. Wir vermitteln Ihnen qualifizierte Berater, die sowohl die rechtlichen als auch die steuerlichen Auswirkungen Ihrer individuellen Situation verstehen.
Exclusive Algarve Villas hat im Laufe der Jahre verschiedene Auszeichnungen gewonnen, von "Beste Immobilienagentur-Website" bis "Beste Immobilienagentur Portugal" bei den International Property Awards in London. Darüber hinaus wurde 2019 der Preis "Beste Luxus-Immobilienagentur 2019" vom Build Magazine verliehen.
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