IMT för utländska medborgare i Portugal (2026): Vad köpare i Algarve måste veta

Portugals nya bostadslagstiftning införde en fast skattesats på 7,5 % för IMT (fastighetsöverlåtelseskatt) för icke-bosatta köpare av bostadsfastigheter, vilket ersatte det progressiva stegvisa system som tidigare gällde.

I den här artikeln går vi igenom vad som har förändrats, vem som omfattas av reglerna, vilka undantag som finns och vad det innebär i praktiken för köpare som letar efter fastigheter i Lagos, Carvoeiro, Vilamoura och övriga Algarve.

Vad är IMT och varför är det viktigt?

IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) är Portugals fastighetsöverlåtelseskatt, som ska betalas av köparen innan affären slutförs hos notarien. Den beräknas på köpeskillingen eller det skattemässiga värdet (VPT – Valor Patrimonial Tributário), beroende på vilket som är högst, och måste betalas innan överlåtelsen (slutakten) kan undertecknas.

För de flesta köpare är IMT den enskilt största transaktionskostnaden utöver själva köpeskillingen. Därför är det en viktig del av din budgetplanering att förstå vilken skattesats som gäller i just din situation och att veta hur mycket du kommer att betala.

Vad ändrades 2026?

Det portugisiska bostadspaketet 2026, som antogs genom Decreto-Lei n.º 97/2026, införde en enhetlig IMT-skattesats för fastighetsköp av utländska köpare, istället för den tidigare tillämpade progressiva skattesatsen som varierade beroende på fastighetspriset och det avsedda syftet med köpet (huvudsaklig privatbostad eller fritidsbostad).

I praktiken innebär detta att köp av fastigheter i stadsområden som uteslutande är avsedda för bostadsändamål av icke-bosatta nu omfattas av en fast IMT-skattesats på 7,5 %.

Vem omfattas?

Åtgärden gäller alla köpare, oavsett nationalitet, som vid köptillfället klassificeras som icke-bosatta enligt portugisisk skattelagstiftning och som förvärvar bostadsfastigheter i stadsområden.

Hur är det med andra fastighetstyper?

Den fasta skattesatsen på 7,5 % gäller specifikt bostadsfastigheter i stadsområden. Jordbruksfastigheter som klassificeras som ”rustika” beskattas med en fast skattesats på 5 %. Kommersiella fastigheter, byggtomter och fastigheter med turistlicens (t.ex. semesterbostäder) omfattas av en fast IMT-skattesats på 6,5 %.

Undantagen: Tre vägar
Undantag 1: Du är redan skattemässigt bosatt i Portugal
Om du vid tillträdet är skattemässigt bosatt i Portugal kan du omfattas av de vanliga progressiva skattesatserna, inte den fasta skattesatsen på 7,5 %. Om du planerar att flytta till Portugal kan det innebära betydande skattebesparingar att etablera bosättning före fastighetsköpet, snarare än efter.

Undantag 2: Du blir skattemässigt bosatt i Portugal inom två år
Köparen kan ansöka om återbetalning av skillnaden mellan den fasta skattesatsen på 7,5 % och de vanliga progressiva skattesatserna om hen blir skattemässigt bosatt i Portugal inom två år efter förvärvet. I praktiken innebär detta att man betalar 7,5 % vid tillträdet, därefter etablerar skattemässig hemvist i Portugal och sedan ansöker om återbetalning hos skattemyndigheten.

Undantag 3: Att hyra ut fastigheten på marknaden för långtidsuthyrning
Du kan också ansöka om återbetalning om du hyr ut fastigheten till en rimlig hyra (upp till 2 300 euro per månad) inom sex månader och håller den uthyrd i minst 36 månader under de första fem åren. Detta undantag syftar till att uppmuntra ägare att placera fastigheter på marknaden för långsiktig bostadsuthyrning istället för att låta dem stå tomma eller användas för korttidsuthyrning.

Praktiska steg för köpare som inte är bosatta i Portugal
Innan du lägger ett bud bör du bekräfta din nuvarande skattemässiga hemviststatus hos en portugisisk skatterådgivare, få en IMT-beräkning baserad på den specifika fastighetstypen och om eventuella undantag kan tillämpas samt diskutera om det är genomförbart och fördelaktigt i just din situation att etablera portugisisk hemvist före köpet.

Innan du undertecknar CPCV (förhandsavtalet) bör du bekräfta det exakta IMT-beloppet som ska betalas vid affärens slutförande samt betalningssättet (din advokat sköter vanligtvis betalningen via den portugisiska skatteportalen).

Om du avser att ansöka om undantag på grund av bosättning eller uthyrning bör du påbörja processen omgående och spara all dokumentation som rör köpet, inklusive kvitto på IMT-betalningen (du kommer att behöva dessa för återbetalningsansökan).

Vanliga frågor
Gäller skattesatsen på 7,5 % om jag är EU-medborgare?
Ja. Skattesatsen baseras på skatterättslig hemvist, inte på nationalitet. En EU-medborgare som inte är skatterättsligt bosatt i Portugal betalar 7,5 %.

Gäller den vid köp av nybyggda bostäder på ritning?
Skattesatsen gäller vid tidpunkten för undertecknandet av köpehandlingen, inte när det preliminära avtalet undertecknas. Det är din skattemässiga hemvist vid tillträdet som avgör.

Vad gäller om jag köper tillsammans med en person som är skattemässigt bosatt i Portugal?
Detta kräver individuell juridisk rådgivning, eftersom den tillämpliga skattesatsen kan bero på hur köpet är strukturerat och ägarförhållandena. Rådgör med din advokat innan du går vidare.

Är detta samma sak som IMI (årlig fastighetsskatt)?
Nej. IMT är en engångsskatt som betalas vid köpet. IMI är den årliga kommunala fastighetsskatten som beräknas utifrån fastighetens skattevärde.

Påverkar detta säljarna?
Inte direkt. Ökningen av köpkostnaderna för köpare som inte är bosatta i landet kan dock minska deras köpkraft, särskilt i de lägre prisklasserna.

Kontakt Exclusive Algarve Villas
Portugals nya IMT-åtgärd från 2026 är den senaste förändringen av fastighetsköpsbeskattningen för köpare som inte är bosatta i landet, där man går från en progressiv skala till en fast skattesats på 7,5 %. För den som vill köpa fastighet i Algarve är det bäst att räkna med 7,5 % redan från början, söka specialistrådgivning inom skatte- och juridikfrågor tidigt i processen samt noggrant undersöka möjligheterna till undantag om någon av dessa passar in i dina planer.

Hos Exclusive Algarve Villas arbetar vi med ett nätverk av lokala juridiska och skattemässiga experter som hjälper våra köpare att förstå sin situation enligt gällande lagstiftning. Kontakta oss idag så hjälper vi dig genom ditt fastighetsköp i Algarve.

---
*Denna artikel är endast avsedd som information och utgör inte juridisk eller skatterättslig rådgivning. Den portugisiska skattelagstiftningen kan komma att ändras, och individuella omständigheter varierar. Rådfråga alltid en kvalificerad portugisisk advokat och en oberoende skatterådgivare innan du går vidare med ett fastighetsköp.*