IMT pour les non-résidents au Portugal (2026) : ce que les acheteurs en Algarve doivent savoir

La nouvelle législation portugaise en matière de logement a instauré un taux forfaitaire de 7,5 % pour l'IMT (impôt sur les mutations immobilières) applicable aux acquéreurs non résidents de biens immobiliers résidentiels, remplaçant ainsi le système progressif à plusieurs tranches qui était auparavant en vigueur.

Dans cet article, nous allons passer en revue les changements apportés, les personnes concernées, les exceptions légales et ce que cela signifie concrètement pour les acheteurs à la recherche d’un bien immobilier à Lagos, Carvoeiro, Vilamoura et dans toute la région de l’Algarve.

Qu'est-ce que l'IMT et pourquoi est-ce important ?

L’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) est la taxe portugaise sur les transferts immobiliers, payable par l’acheteur avant la signature de l’acte définitif chez le notaire. Elle est calculée sur le prix d’achat ou la valeur fiscale (VPT – Valor Patrimonial Tributário), le montant le plus élevé étant retenu, et doit être acquittée avant la signature de l’acte final.

Pour la plupart des acheteurs, l’IMT représente le coût de transaction le plus important après le prix d’achat lui-même. Par conséquent, comprendre quel taux s’applique à votre situation spécifique et savoir combien vous devrez payer est un élément essentiel de la planification de votre budget.

Quels changements en 2026 ?

Le « Paquet logement 2026 » portugais, promulgué par le décret-loi n° 97/2026, a instauré un taux forfaitaire d’IMT sur les achats immobiliers effectués par des non-résidents, en remplacement du taux progressif précédemment applicable, qui variait en fonction du prix du bien et de la finalité de l’achat (résidence principale privée ou résidence secondaire).

Concrètement, l’achat de biens immobiliers urbains destinés exclusivement à un usage résidentiel par des non-résidents est désormais soumis à un taux forfaitaire de l’IMT de 7,5 %.

À qui s'applique-t-elle ?

Cette mesure s’applique à tout acquéreur, quelle que soit sa nationalité, qui est considéré comme non-résident au regard de la fiscalité portugaise au moment de l’achat et qui acquiert un bien immobilier urbain à usage résidentiel.

Qu’en est-il des autres types de biens immobiliers ?

Le taux forfaitaire de 7,5 % s’applique spécifiquement aux biens immobiliers urbains à usage résidentiel. Les biens agricoles classés comme « rustiques » sont imposés à un taux forfaitaire de 5 %. Les biens commerciaux, les terrains à bâtir et les biens disposant d’une licence touristique (tels que les résidences de villégiature) sont soumis à un taux forfaitaire de l’IMT de 6,5 %.

Les exceptions : trois cas de figure
Exception n° 1 : vous êtes déjà résident fiscal portugais
Si, au moment de la signature de l’acte de vente, vous êtes résident fiscal portugais, vous pouvez bénéficier des taux progressifs standard, et non du taux forfaitaire de 7,5 %. Si vous envisagez de vous installer au Portugal, établir votre résidence avant l’achat de votre bien immobilier, plutôt qu’après, peut vous permettre de réaliser des économies d’impôt significatives.

Exception n° 2 : vous devenez résident fiscal portugais dans les deux ans
L’acheteur peut demander le remboursement de la différence entre le taux forfaitaire de 7,5 % et les taux progressifs standard s’il devient résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’acquisition. En pratique, cela signifie payer 7,5 % à la signature de l’acte de vente, puis établir sa résidence fiscale au Portugal, et enfin demander un remboursement auprès de l’administration fiscale.

Exception 3 : mise en location à long terme du bien immobilier
Vous pouvez également demander un remboursement si vous louez le bien à un loyer modéré (jusqu’à 2 300 € par mois) dans les six mois, en le maintenant loué pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années. Cette exception vise à encourager les propriétaires à mettre leurs biens sur le marché de la location résidentielle à long terme plutôt que de les laisser inoccupés ou de les proposer en location de courte durée.

Étapes pratiques pour les acheteurs non-résidents
Avant de faire une offre, vérifiez votre statut de résidence fiscale actuel auprès d’un conseiller fiscal portugais, obtenez un calcul de l’IMT en fonction du type de bien immobilier concerné et vérifiez si des exonérations pourraient s’appliquer, puis examinez s’il est possible et avantageux dans votre situation d’établir votre résidence au Portugal avant l’achat.

Avant de signer le CPCV (contrat de promesse de vente), vérifiez le montant exact de l’IMT dû à la conclusion de la vente ainsi que les modalités de paiement (votre notaire se chargera généralement du paiement via le portail fiscal portugais).

Si vous avez l’intention de bénéficier de l’exonération liée à la résidence ou à la location, entamez la procédure sans tarder et conservez tous les documents relatifs à l’achat, y compris la preuve du paiement de l’IMT (vous en aurez besoin pour la demande de remboursement).

Foire aux questions
Le taux de 7,5 % s’applique-t-il si je suis citoyen de l’UE ?
Oui. Le taux s’applique en fonction du statut de résidence fiscale, et non de la nationalité. Un citoyen de l’UE qui n’est pas résident fiscal au Portugal paie 7,5 %.

Ce taux s’applique-t-il aux achats de logements neufs sur plan ?
Ce taux s'applique au moment de la signature de l'acte de vente, et non lors de la signature du compromis de vente. C'est votre statut de résidence au moment de la finalisation de la transaction qui est déterminant.

Que se passe-t-il si j'achète en copropriété avec un résident portugais ?
Cela nécessite un conseil juridique personnalisé, car le taux applicable peut dépendre de la structure de l'achat et du régime de propriété. Discutez-en avec votre avocat avant de poursuivre la procédure.

S’agit-il de la même chose que l’IMI (impôt foncier annuel) ?
Non. L’IMT est un droit de mutation unique payé lors de l’achat. L’IMI est la taxe foncière municipale annuelle calculée sur la valeur fiscale du bien immobilier.

Cela a-t-il des répercussions sur les vendeurs ?
Pas directement. Cependant, l’augmentation des frais d’achat pour les acquéreurs non-résidents peut réduire leur pouvoir d’achat, en particulier sur les biens à bas prix.

Contact Exclusive Algarve Villas
La nouvelle mesure portugaise de 2026 relative à l’IMT constitue le dernier changement en date concernant la fiscalité des achats immobiliers pour les acquéreurs non-résidents, passant d’un barème progressif à un taux forfaitaire de 7,5 %. Pour ceux qui envisagent d’acheter un bien immobilier en Algarve, il est préférable de prévoir dès le départ un budget correspondant à 7,5 %, de solliciter dès le début du processus les conseils d’un fiscaliste et d’un juriste spécialisés, et d’étudier attentivement les possibilités d’exonération si l’une d’entre elles correspond à vos projets.

Chez Exclusive Algarve Villas nous travaillons avec un réseau de professionnels locaux spécialisés dans les domaines juridique et fiscal qui aident nos acheteurs à comprendre leur situation au regard de la législation en vigueur. Contactez-nous dès aujourd’hui et laissez-nous vous accompagner dans votre projet d’achat immobilier en Algarve.

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*Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue en aucun cas un conseil juridique ou fiscal. La législation fiscale portugaise est susceptible d’évoluer, et chaque situation est unique. Consultez toujours un avocat portugais qualifié et un conseiller fiscal indépendant avant de procéder à tout achat immobilier.*