Comment fonctionne l'impôt sur les plus-values lors de la vente d'une villa de luxe en Algarve en 2026

Important : cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue en aucun cas un conseil juridique, fiscal ou financier. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et la réglementation est susceptible d'évoluer. Il est toujours recommandé de solliciter l'avis d'un professionnel indépendant avant de prendre toute décision financière ou immobilière.

Le chiffre qui intéresse le vendeur est le prix que l’acheteur accepte de payer, mais la somme qui parvient effectivement sur le compte du vendeur dépend de la manière dont le Portugal traite la plus-value. Pour un propriétaire qui n’est pas résident fiscal au Portugal, la situation en matière de plus-value sur une villa de prestige a évolué ces dernières années, et c’est l’une des premières questions posées à Exclusive Algarve Villas lorsqu’un client décide de vendre à Lagos, Carvoeiro, Vilamoura ou dans les domaines du Triangle d’Or que sont Quinta do Lago et Vale do Lobo. Cet article explique comment la fiscalité s'applique en 2026, telle que l'agence l'interprète.

Évolution de la réglementation pour les vendeurs non-résidents

Pendant des années, le Portugal a appliqué deux systèmes en parallèle. Un propriétaire résident était imposé sur la moitié de la plus-value immobilière aux taux progressifs de l’impôt sur le revenu, tandis qu’un non-résident payait un taux forfaitaire de 28 % sur la totalité de la plus-value. Un arrêtrendu en 2021par la Cour de justice de l’Union européennea estimé que cette disparité restreignait la libre circulation des capitaux , et le Portugal a modifié la loi à compter de 2023 afin que le même traitement s’applique désormais quel que soit le lieu de résidence du vendeur. Selon l’interprétation de l’agence concernant la situation actuelle, un non-résident vendant une villa en Algarve en 2026 est imposé sur 50 % de la plus-value nette selon le barème progressif, au même titre qu’un résident. Les deux situations peuvent encore présenter des différences dans les détails, mais le calcul de base ne dépend plus de la nationalité.

Ce que comprend réellement la plus-value imposable

Seule la moitié de la plus-value nette entre dans le calcul de l’impôt, ce qui constitue le point le plus important à retenir pour un vendeur et la règle qui s’appliquera en 2026 tant aux résidents qu’aux non-résidents. Cette moitié imposable est soumise aux taux progressifs de l’impôt sur le revenu portugais, qui atteignent 48 % au taux maximal, avec une surtaxe de solidarité sur les revenus les plus élevés. Comme seule la moitié de la plus-value est prise en compte, le taux effectif sur l’ensemble de la plus-value se situe généralement entre environ 6 et 24 %, en fonction du revenu global du vendeur. La déclaration à remplir est le Modelo 3, déposé via le Portal das Finanças au cours de l’année suivant la vente ; contrairement à l’Espagne, le Portugal ne prélève pas d’impôt à la source lors de la conclusion de la vente.

Les frais déductibles de la plus-value

La plus-value ne correspond pas simplement à la différence entre les deux prix nominaux. Du prix de vente, le vendeur déduit les frais d’acquisition de la villa, parmi lesquels l’IMT et le droit de timbre payés à l’achat, les frais de notaire et d’enregistrement, ainsi que les frais juridiques liés à l’acte de vente initial. Les frais de vente sont également déductibles, notamment la commission de l’agence immobilière et le certificat de performance énergétique obligatoire pour toute vente. Les dépenses engagées pour améliorer le bien au cours des douze années précédant la vente sont également déductibles, à condition qu’elles soient justifiées par des factures en bonne et due forme mentionnant le numéro d’identification fiscale du propriétaire. Pour une villa détenue depuis plus de deux ans, un coefficient d’inflation vient également majorer le prix d’achat pris en compte, ce qui, pour une maison achetée au début des années 2000, peut réduire considérablement la plus-value comptable avant même l’application d’un taux d’imposition.

Comment les valeurs immobilières haut de gamme de l’Algarve déterminent la plus-value

Les prix dans le haut de gamme du marché de l’Algarve ont fortement augmenté. Selon les chiffres publiés par idealista, le prix de vente médian national a atteint 2 076 € le mètre carré en 2025, la région de l’Algarve se situant bien au-dessus, à environ 3 139 € le mètre carré, et les zones côtières de prestige affichant des prix encore plus élevés. Selon les données de l'agence, les prix à Lagos avoisinent les 4 600 € le mètre carré, tandis que les propriétés du Triangle d'Or se situent dans une fourchette à part, la Quinta do Lago dépassant les 12 000 € le mètre carré. Un vendeur peut évaluer les valeurs actuelles en se référant aux villas de luxe de l’Algarve répertoriées par l’agence et à l’éventail plus large de biens immobiliers à vendre dans la région qu’elle représente. Ces chiffres correspondent à l’interprétation par l’agence d’indices publiés et ne constituent pas une expertise formelle.

L’abattement pour réinvestissement et les raisons pour lesquelles la plupart des vendeurs étrangers ne peuvent pas en bénéficier

Le Portugal autorise certes un vendeur à mettre à l’abri une plus-value en la réinvestissant, mais cet allègement est restreint et s’applique rarement au propriétaire international d’une résidence secondaire. Il s’applique à la résidence principale permanente d’un contribuable, lorsque le produit de la vente est réinvesti dans une autre résidence principale au Portugal ou ailleurs dans l’Union européenne ou l’Espace économique européen, dans un délai défini. Un propriétaire vendant une villa de vacances dans laquelle il n’a jamais résidé en tant que résidence principale n’est pas éligible, et le réinvestissement dans un logement situé en dehors de l’UE ou de l’EEE n’est pas pris en compte. Il existe une exception très limitée lorsque le conjoint ou le ménage utilise le bien immobilier situé en Algarve comme résidence principale, ce qu’il appartient à l’avocat du vendeur de vérifier.

Comment l’historique d’un « Alojamento Local » modifie le montant

Une villa enregistrée au titre de l’« Alojamento Local », le régime portugais de location saisonnière de courte durée, peut être imposée différemment lors de sa vente par rapport à une résidence secondaire à usage purement privé. Une fois qu’un bien immobilier a été affecté à cette activité commerciale, la plus-value peut être soumise aux règles applicables aux entreprises de catégorie B plutôt qu’au régime privé ordinaire ; l’imposition effective peut alors être plus élevée, une part plus importante de la plus-value étant imposable et les frais déductibles étant réduits. Il existe généralement une période de détention, souvent fixée à environ trois ans, après laquelle le propriétaire doit officiellement cesser et retirer le bien de cette activité avant que le régime privé, avec son imposition sur la moitié de la plus-value, ne s’applique à nouveau. Le résultat exact dépend de l’historique spécifique de la licence ; tout propriétaire ayant loué une villa via « Alojamento Local » doit donc vérifier sa situation auprès d’un conseiller qualifié avant de mettre son bien en location.

Préparer la vente d’une villa en tenant compte de la fiscalité

Les vendeurs qui traversent ce processus avec le moins de surprises sont ceux qui rassemblent les documents à l’avance. L’acte de vente original, le reçu de l’IMT et les factures relatives aux travaux d’amélioration permettent de faire valoir les frais déductibles ; les factures d’amélioration, en particulier, ne peuvent pas être reconstituées ultérieurement. Exclusive Algarve Villas prend en charge la partie de la vente relevant de l’agence, à savoir la fixation d’un prix adéquat pour la villa, sa présentation aux acheteurs internationaux et la négociation de la transaction jusqu’à sa conclusion.

Avertissement : Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas un conseil juridique, fiscal, financier ou professionnel de quelque nature que ce soit. Exclusive Algarve Villas n’est pas un conseiller fiscal, juridique ou financier. Les lois, règles fiscales, taux et seuils portugais sont susceptibles d’évoluer, et leur application dépendra de la situation particulière du vendeur et du bien immobilier. Les lecteurs sont invités à solliciter l’avis indépendant d’un conseiller fiscal, d’un expert-comptable ou d’un avocat dûment qualifié avant de prendre toute décision ou de mener toute action sur la base des informations contenues dans cet article.