De EU-energierichtlijn en luxe villa’s in de Algarve in 2026

Het Europese kader dat bepaalt hoe gebouwen worden verwarmd, gekoeld en gecertificeerd, is in 2024 herzien en wordt momenteel omgezet in Portugese wetgeving, zodat de deadline van 29 mei 2026 gehaald kan worden. Voor een koper die een luxe villa in de Algarve laat bouwen of renoveren, zijn de regels die dit jaar worden ingevoerd geen abstracte beleidskwestie. Ze hebben rechtstreeks invloed op de keuzes die in 2026 worden gemaakt met betrekking tot de bouwspecificaties, en een villa die wordt gebouwd of gerenoveerd zonder hiermee rekening te houden, zal vanaf het begin al niet voldoen aan de normen die de regelgever op dat moment gaat hanteren. Exclusive Algarve Villas werkt samen met kopers in Lagos, Lagoa en Vilamoura die willen begrijpen wat de richtlijn vereist en wat dit betekent voor de specificaties van een hoogwaardige villa.

Wat de richtlijn van 2024 daadwerkelijk vereist

De herschikte richtlijn inzake de energieprestatie van gebouwen, formeel Richtlijn (EU) 2024/1275, trad op 28 mei 2024 in werking en gaf de lidstaten tot 29 mei 2026 de tijd om deze in nationaal recht om te zetten. Twee bepalingen zijn het belangrijkst voor kopers van woningen. De eerste is dat alle nieuwe gebouwen vanaf 2030 emissievrij moeten zijn, terwijl nieuwe openbare gebouwen al twee jaar eerder aan dezelfde norm moeten voldoen. Een emissievrij gebouw is een gebouw met een zeer lage energiebehoefte, zonder ter plaatse uitstoot van koolstof door fossiele brandstoffen en met zeer lage operationele broeikasgasemissies, waarbij de resterende energiebehoefte wordt gedekt door hernieuwbare bronnen. De tweede bepaling betreft een traject voor de bestaande gebouwenvoorraad. De richtlijn verplicht elke lidstaat om het gemiddelde primaire energieverbruik van zijn woningbestand tegen 2030 met ten minste 16 procent te verminderen en tegen 2035 met 20 tot 22 procent, waarbij ten minste 55 procent van die vermindering afkomstig moet zijn van de renovatie van de 43 procent van de woningen met de slechtste energieprestaties. Het energiecertificaat is het mechanisme, en de woningen onderaan de schaal zijn de woningen waarop het beleid is gericht.

Portugal zet de richtlijn om door middel van herzieningen van het „Sistema de Certificação Energética dos Edifícios”, het certificeringssysteem dat wordt beheerd door het Portugese energieagentschap ADENE. Een eerste nationaal renovatieplan voor gebouwen moet eind 2026 klaar zijn en het certificaat zelf wordt versterkt als een digitaal document dat gekoppeld is aan een toekomstig gebouwlogboek. Voor een koper in 2026 is het certificaat, dat een woning beoordeelt op een schaal van A+ tot en met A, B, B-, C, D, E en F, het praktische instrument waarmee het Europese kader voelbaar wordt.

Gevolgen voor de specificaties van een villa die nu in opdracht wordt gegeven

Een villa waarvoor in 2026 opdracht wordt gegeven, wordt gebouwd binnen een regelgevingskader dat in de eerste jaren van de levensduur steeds strenger zal worden. Specificeren volgens de huidige normen is specificeren met het oog op veroudering, en een serieuze bouwopdracht richt zich nu al op de nul-emissienorm die vanaf 2030 van toepassing zal zijn. De gevolgen beginnen bij de gebouwschil. Buitenmuren, daken en vloeren zijn voorzien van doorlopende isolatie die zo is ontworpen dat koudebruggen worden geëlimineerd, waarbij luchtdichtheid wordt beschouwd als een getest resultaat in plaats van een aanname. De beglazing bestaat uit hoogwaardige dubbele of driedubbele beglazing in koellijnen, zodanig gedimensioneerd en voorzien van zonwering dat de brede schuifsystemen die kenmerkend zijn voor een moderne villa de achterliggende ruimtes niet oververhitten. De gebouwschil is achteraf het moeilijkst aan te passen en bepaalt of het pand gedurende zijn hele levensduur aan de bovenkant van de energieschaal kan blijven staan. De installaties volgen hierop. Warmtepompen voor verwarming, koeling en warm water zijn nu de norm, in combinatie met vloerverwarming. Zonnepanelen, gedimensioneerd voor een aanzienlijk deel van de huishoudelijke vraag, vaak met batterijopslag, worden vanaf het begin meegenomen in het ontwerp, en de bedrading wordt zo gepland dat een oplaadpunt voor elektrische auto’s zich bevindt op de plek waar de auto geparkeerd staat. Slim energiebeheer dat de warmtepomp, de zonnepanelen, de batterij en de autolader gezamenlijk aanstuurt, maakt tegenwoordig deel uit van de oplevering van een hoogwaardige villa.

Lagos en de West-Algarve

De luxemarkt tussen Lagos en de bredere westelijke Algarve loopt van ongeveer 1,5 miljoen euro voor een afgewerkte villa van onmiskenbare kwaliteit tot 5 miljoen en meer voor de grotere locaties aan de kustlijn en aan de golfbaan, waarbij de Palmares Golf Course het gebied is met de grootste concentratie van nieuwbouw in het topsegment. De instapprijs voor een kant-en-klare nieuwbouwwoning op de golfbaan begint bij 4 miljoen; woningen direct aan het strand of aan de golfbaan variëren van 6 tot 7 miljoen en meer, en bouwkavels variëren van 1,5 tot 3,5 miljoen, afhankelijk van de ligging en het uitzicht. Luxe bouwprojecten met hoge specificaties worden opgeleverd tegen ongeveer 4.000 tot 6.000 euro per vierkante meter, en bij die bouwkosten is het economisch niet verantwoord om te bezuinigen op de bouwschil of de installaties. Het milde Atlantische klimaat leent zich uitstekend voor verwarming en koeling met warmtepompen, en dankzij de vele uren zonlicht is een goed gedimensioneerde fotovoltaïsche installatie zeer rendabel. Een villa in Palmares die in 2026 in opdracht wordt gegeven, moet direct worden ontworpen volgens de emissievrije norm van 2030. Kopers uit het Verenigd Koninkrijk, Nederland, Duitsland, België, Zwitserland en Ierland die in dit gebied actief zijn, komen al met deze vraag in gedachten.

Carvoeiro, Lagoa en de renovatie-schil

De markt in Carvoeiro en Lagoa is anders van opzet en de richtlijn heeft daar andere gevolgen. Niet-gerenoveerde villa’s op de juiste locatie kosten tussen de 1,2 en 1,9 miljoen euro; daar komt een renovatiebudget van 500.000 tot 900.000 euro bovenop, waardoor een volledig gerenoveerde villa uitkomt op 1,7 tot 2,8 miljoen. Locaties op kliffen en direct aan zee variëren van ongeveer 4 miljoen tot 6,5 miljoen en meer. Een groot deel van het aanbod is gebouwd in de jaren negentig en begin jaren 2000 met dunne buitenmuren en verouderde installaties, en de bepalingen van de richtlijn voor bestaande gebouwen zijn hier direct van toepassing. Een koper die in 2026 een renovatie laat uitvoeren, bevindt zich in een uitstekende positie om naast de cosmetische werkzaamheden ook de buitenwand en de systemen naar de huidige norm te brengen, door isolatie aan te brengen, de beglazing te vervangen, een warmtepomp en zonnepanelen te installeren, en het energiecertificaat met meerdere niveaus te verbeteren. Kopers uit het Verenigd Koninkrijk, Nederland, België, Duitsland en Ierland domineren de markt en de renovatiekosten zijn bepalend voor de invloed van de richtlijn op de aankoopbeslissing.

Vilamoura en de markt voor nieuwbouwresorts

De kant-en-klare markt in Vilamoura begint bij ongeveer 1,8 miljoen euro voor een instapvilla, loopt van 2,7 tot 3,5 miljoen in het middensegment en bereikt 8 miljoen en meer in het topsegment. De markt wordt gedomineerd door door projectontwikkelaars geleide nieuwbouw, waarvan een groot deel wordt gebouwd volgens een norm die binnen het door de richtlijn gestelde traject valt, waarbij warmtepompen, fotovoltaïsche installaties, hoogwaardige beglazing en oplaadpunten voor elektrische voertuigen inmiddels standaard zijn bij serieuze projecten. Voor een koper gaat het hier minder om het vanaf nul specificeren en meer om het beoordelen van wat een projectontwikkelaar heeft opgeleverd, waarbij het energiecertificaat, de specificaties voor beglazing en isolatie en de systemen ter plaatse als bewijs dienen. Kopers uit het Verenigd Koninkrijk, Ierland, Frankrijk, Zwitserland en de Verenigde Staten zijn actief in de gehele prijsklasse.

Verkoopbaarheid op de secundaire markt en het energiecertificaat van het pand

Het meest over het hoofd geziene gevolg van de richtlijn is de invloed ervan op de doorverkoop. Een villa die in de lagere klassen van het energiecertificaat valt, is tegen 2030 een woning waarvoor het regelgevingskader expliciet een upgrade nastreeft, en de markt begrijpt dit, ongeacht of een bepaald rechtsgebied al dan niet transactiebeperkingen heeft vastgelegd. Een koper die in 2026 koopt, verwerft niet alleen een huis, maar ook de energieclassificatie die dat huis meeneemt naar de tweede helft van het decennium. Een villa die aan de huidige norm voldoet, bevindt zich boven de drempel die de toezichthouder verhoogt, terwijl een villa die achterblijft bij de norm door de volgende koper met een korting zal worden gewaardeerd of kapitaalinvesteringen zal vereisen om een toekomstige verkoop mogelijk te maken. Eigendomsstructuur en belastingen zijn zaken voor gekwalificeerde professionals, waarbij de registratie wordt afgehandeld door de Portugese belastingdienst, maar de energieklasse is een kwestie op het niveau van het onroerend goed en het aankoopbesluit is het juiste moment om hierover een besluit te nemen.

Wat dit betekent voor de koper van een luxe villa in 2026

De koper die in 2026 de luxe-vastgoedmarkt in de Algarve betreedt, stapt in de laatste kans voordat de richtlijn de geldende norm wordt, en de beslissingen die nu worden genomen, zullen bepalen hoe het onroerend goed er de rest van het decennium uitziet. Een nieuwbouwproject moet worden ontworpen volgens de emissievrije norm van 2030; bij een renovatie moeten de buitenschil en de installaties worden behandeld als onderdeel van hetzelfde programma als de afwerking; en een voltooide villa moet worden beoordeeld aan de hand van het energiecertificaat. Exclusive Algarve Villas is actief in de westelijke en centrale Algarve en helpt kopers de specificaties te toetsen aan de richting waarin de regelgever zich beweegt. Het bedrijf kan een koper wegwijs maken in het huidige aanbod van villa’s in de Algarve, het vastgoedaanbod in Carvoeiro en dat in Vilamoura, met als doel een villa te vinden die voldoet aan de energie-eisen die in 2030 zullen gelden.