IMT voor niet-ingezetenen in Portugal (2026): wat kopers in de Algarve moeten weten

De nieuwe Portugese woningwetgeving heeft een vast tarief van 7,5% voor de IMT (overdrachtsbelasting) ingevoerd voor niet-ingezeten kopers van woningen, ter vervanging van het voorheen geldende progressieve stelsel met verschillende schijven.

In dit artikel bespreken we wat er is veranderd, voor wie deze regeling geldt, wat de wettelijke uitzonderingen zijn en wat dit in de praktijk betekent voor kopers die op zoek zijn naar onroerend goed in Lagos, Carvoeiro, Vilamoura en de rest van de Algarve.

Wat is IMT en waarom is het van belang?

IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) is de Portugese overdrachtsbelasting, die door de koper moet worden betaald vóór de afronding bij de notaris. De belasting wordt berekend over de aankoopprijs of de fiscale waarde (VPT - Valor Patrimonial Tributário), afhankelijk van welke van beide het hoogst is, en moet worden voldaan voordat de definitieve akte kan worden ondertekend.

Voor de meeste kopers is de IMT de grootste transactiekost naast de aankoopprijs zelf. Daarom is het essentieel voor uw budgetplanning om te weten welk tarief van toepassing is op uw specifieke situatie en hoeveel u precies zult betalen.

Wat is er in 2026 veranderd?

Het Portugese Woonpakket 2026, vastgesteld bij Decreto-Lei n.º 97/2026, heeft een vast IMT-tarief ingevoerd voor de aankoop van onroerend goed door niet-ingezetenen, in plaats van het voorheen geldende progressieve tarief dat varieerde op basis van de prijs van het onroerend goed en het beoogde doel van de aankoop (hoofdverblijfplaats of tweede woning).

In de praktijk geldt voor de aankoop van stedelijke onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn voor bewoning door niet-ingezetenen nu een vast IMT-tarief van 7,5%.

Voor wie geldt dit?

De maatregel geldt voor elke koper, ongeacht nationaliteit, die op het moment van aankoop voor Portugese belastingdoeleinden als niet-ingezetene wordt aangemerkt en stedelijk woonvastgoed verwerft.

Hoe zit het met andere soorten onroerend goed?

Het forfaitaire tarief van 7,5% geldt specifiek voor stedelijk woonvastgoed. Landbouwgrond die als „rustiek“ is aangemerkt, wordt belast tegen een forfaitair tarief van 5%. Commercieel vastgoed, bouwkavels en onroerend goed met een toeristische vergunning (zoals vakantiehuizen) zijn onderworpen aan een vast IMT-tarief van 6,5%.

De uitzonderingen: drie mogelijkheden
Uitzondering 1: u bent al fiscaal ingezetene van Portugal
Als u op het moment van de overdracht fiscaal ingezetene van Portugal bent, gelden voor u de standaard progressieve tarieven, en niet het vaste tarief van 7,5%. Als u van plan bent naar Portugal te verhuizen, kan het vestigen van uw woonplaats vóór de aankoop van uw onroerend goed, in plaats van erna, aanzienlijke belastingbesparingen opleveren.

Uitzondering 2: U wordt binnen twee jaar fiscaal ingezetene van Portugal
De koper kan een teruggaaf aanvragen van het verschil tussen het vaste tarief van 7,5% en de standaard progressieve tarieven, indien hij binnen twee jaar na de aankoop fiscaal ingezetene van Portugal wordt. In de praktijk betekent dit dat u bij de overdracht 7,5% betaalt, vervolgens uw fiscale ingezetenschap in Portugal vestigt en daarna bij de belastingdienst een teruggaaf aanvraagt.

Uitzondering 3: De woning op de markt voor langetermijnverhuur aanbieden
U kunt ook aanspraak maken op een terugbetaling als u het onroerend goed binnen zes maanden tegen een gematigde huurprijs (tot € 2.300 per maand) verhuurt en het gedurende ten minste 36 maanden in de eerste vijf jaar verhuurd houdt. Deze uitzondering is bedoeld om eigenaren aan te moedigen hun woningen op de markt voor langetermijnverhuur aan te bieden in plaats van ze leeg te laten staan of voor kortetermijnverhuur te gebruiken.

Praktische stappen voor niet-ingezeten kopers
Voordat u een bod uitbrengt, dient u uw huidige fiscale woonplaatsstatus te laten bevestigen door een Portugese belastingadviseur, een IMT-berekening te laten maken op basis van het specifieke type onroerend goed en na te gaan of er eventuele vrijstellingen van toepassing zijn, en te bespreken of het in uw situatie haalbaar en voordelig is om vóór de aankoop een Portugese woonplaats te vestigen.

Bevoor de ondertekening van het CPCV (voorlopig koopcontract) dient u het exacte IMT-bedrag te bevestigen dat bij de afronding verschuldigd is, evenals de betalingswijze (uw advocaat regelt de betaling doorgaans via het Portugese belastingportaal).

Als u van plan bent gebruik te maken van de uitzondering voor ingezetenen of verhuurders, start dan onmiddellijk de procedure en bewaar alle documentatie met betrekking tot de aankoop, inclusief het bewijs van betaling van de IMT (u hebt deze nodig voor de teruggaafaanvraag).

Veelgestelde vragen
Geldt het tarief van 7,5% als ik een EU-burger ben?
Ja. Het tarief is gebaseerd op de fiscale woonplaats, niet op de nationaliteit. Een EU-burger die geen fiscale inwoner van Portugal is, betaalt 7,5%.

Geldt dit ook voor de aankoop van nieuwbouwwoningen op plan?
Het tarief geldt op het moment van de ondertekening van de akte, niet wanneer de voorlopige koopovereenkomst wordt ondertekend. Uw verblijfsstatus op het moment van de oplevering is bepalend.

Wat als ik samen met een inwoner van Portugal koop?
Hiervoor is individueel juridisch advies nodig, aangezien het toepasselijke tarief kan afhangen van de structuur van de aankoop en de eigendomsverhoudingen. Overleg met uw advocaat voordat u verdergaat.

Is dit hetzelfde als de IMI (jaarlijkse onroerendgoedbelasting)?
Nee. IMT is een eenmalige overdrachtsbelasting die bij aankoop wordt betaald. IMI is de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting die wordt geheven over de fiscale waarde van het onroerend goed.

Heeft dit gevolgen voor verkopers?
Niet direct. De stijging van de aankoopkosten voor niet-ingezeten kopers kan echter hun koopkracht verminderen, met name in lagere prijsklassen.

Contact Exclusive Algarve Villas
De nieuwe IMT-maatregel van Portugal voor 2026 is de meest recente wijziging in de belastingheffing op de aankoop van onroerend goed voor niet-ingezeten kopers, waarbij wordt overgestapt van een progressief tarief naar een vast tarief van 7,5%. Voor wie op zoek is naar onroerend goed in de Algarve, is het raadzaam om vanaf het begin rekening te houden met 7,5%, in een vroeg stadium gespecialiseerd fiscaal en juridisch advies in te winnen en de mogelijkheden voor vrijstelling grondig te onderzoeken, mochten deze aansluiten bij uw plannen.

Bij Exclusive Algarve Villas werken we samen met een netwerk van lokale juridische en fiscale professionals die onze kopers helpen inzicht te krijgen in hun positie onder de huidige wetgeving. Neem vandaag nog contact met ons op en laat ons u helpen bij de aankoop van uw onroerend goed in de Algarve.

---
*Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen juridisch of fiscaal advies. De Portugese belastingwetgeving is aan verandering onderhevig en individuele omstandigheden kunnen verschillen. Raadpleeg altijd een gekwalificeerde Portugese advocaat en een onafhankelijke belastingadviseur voordat u overgaat tot de aankoop van onroerend goed.*