A Diretiva da UE sobre a Energia e as moradias de luxo no Algarve em 2026

O quadro europeu que rege a forma como os edifícios são aquecidos, arrefecidos e certificados foi reformulado em 2024 e está a ser transposto para a legislação portuguesa a tempo do prazo de 29 de maio de 2026. Para um comprador que pretenda mandar construir ou renovar uma moradia de luxo no Algarve, as regras que estão a ser implementadas este ano não são uma preocupação política distante. Estas regras têm um impacto direto nas decisões relativas às especificações que serão tomadas em 2026, e uma moradia construída ou remodelada sem ter em conta estas regras começará a sua vida em desacordo com os padrões que a entidade reguladora se prepara para impor. A Exclusive Algarve Villas trabalha com compradores em Lagos, Lagoa e Vilamoura que pretendem compreender o que a diretiva exige e o que isso implica para as especificações de uma moradia de luxo.

O que a Diretiva de 2024 exige efetivamente

A Diretiva reformulada relativa ao Desempenho Energético dos Edifícios, formalmente a Diretiva (UE) 2024/1275, entrou em vigor a 28 de maio de 2024 e concedeu aos Estados-Membros um prazo até 29 de maio de 2026 para a transporem para o direito nacional. Há duas disposições que se revelam mais importantes para um comprador de habitação. A primeira é que todos os edifícios novos devem ser de emissões zero a partir de 2030, devendo os novos edifícios públicos atingir o mesmo padrão dois anos antes. Um edifício com emissões nulas é aquele com uma procura de energia muito baixa, sem emissões de carbono no local provenientes de combustíveis fósseis e com emissões operacionais de gases com efeito de estufa muito baixas, sendo a procura residual satisfeita a partir de fontes renováveis. A segunda disposição diz respeito à trajetória para o parque imobiliário existente. A diretiva exige que cada Estado-Membro reduza o consumo médio de energia primária do seu parque imobiliário residencial em, pelo menos, 16 % até 2030 e em 20 a 22 % até 2035, devendo pelo menos 55 % dessa redução provir da renovação dos 43 % com pior desempenho. O certificado energético é o mecanismo, e as habitações na parte inferior da escala são aquelas que a política visa transformar.

Portugal está a transpor a diretiva através de revisões ao Sistema de Certificação Energética dos Edifícios, o regime de certificação administrado pela agência portuguesa de energia ADENE. Está previsto um primeiro Plano Nacional de Renovação de Edifícios até ao final de 2026 e o próprio certificado está a ser reforçado como um documento digital associado a um futuro caderno de manutenção do edifício. Para um comprador em 2026, o certificado que classifica um imóvel de A+ até A, B, B-, C, D, E e F é o instrumento prático através do qual o quadro europeu se fará sentir.

Implicações nas especificações para uma moradia encomendada agora

Uma moradia encomendada em 2026 está a ser construída num contexto regulamentar que se tornará mais rigoroso ao longo dos seus primeiros anos de vida. Definir as especificações de acordo com os padrões atuais é sinónimo de obsolescência, e uma construção séria neste momento deve ser concebida de acordo com a norma de emissões zero que se aplicará a partir de 2030. As implicações começam pela envolvente do edifício. As paredes exteriores, os telhados e os pavimentos apresentam isolamento contínuo, concebido para eliminar pontes térmicas, sendo a estanqueidade ao ar tratada como um resultado comprovado e não como um pressuposto. Os vidros são de dupla ou tripla camada de alto desempenho em caixilhos com ruptura térmica, dimensionados e com sombreamento de forma a que os amplos sistemas de portas de correr que caracterizam uma moradia moderna não sobreaqueçam as divisões por trás. A envolvente é o elemento mais difícil de alterar posteriormente e determina se o imóvel pode situar-se no extremo superior da escala energética ao longo da sua vida útil. Seguem-se os sistemas. As bombas de calor para aquecimento, refrigeração e água quente são agora a norma, combinadas com distribuição por piso radiante. Os painéis fotovoltaicos, dimensionados para cobrir uma parte significativa da procura doméstica — frequentemente com armazenamento em baterias —, são integrados desde o início, e a instalação elétrica é planeada de forma a que um ponto de carregamento para veículos elétricos se encontre no local onde o carro está estacionado. A gestão inteligente de energia, que coordena a bomba de calor, o painel solar, a bateria e o carregador do carro, faz agora parte da forma como uma moradia de alta especificação é construída.

Lagos e o Algarve Ocidental

O mercado de luxo entre Lagos e o Algarve Ocidental em geral varia entre cerca de 1,5 milhões de euros por uma moradia pronta a habitar de qualidade comprovada até 5 milhões ou mais para as propriedades maiores em primeira linha de praia e com vista para o campo de golfe, sendo o Palmares Golf Course a zona com maior concentração de novas construções no segmento de topo. O preço de entrada para uma nova construção já concluída no campo de golfe situa-se a partir de 4 milhões; as propriedades em primeira linha e com vista para o campo de golfe variam entre 6 e 7 milhões ou mais; e os lotes variam entre 1,5 e 3,5 milhões, dependendo da orientação e da vista. As construções de luxo com especificações elevadas estão a ser entregues a um custo de cerca de 4 000 a 6 000 euros por metro quadrado e, com esse custo de construção, não faz sentido, do ponto de vista económico, poupar na envolvente exterior ou nos sistemas. O clima atlântico ameno é adequado para o aquecimento e arrefecimento por bomba de calor, e as longas horas de sol tornam produtivo um painel fotovoltaico com as dimensões adequadas. Uma moradia em Palmares encomendada em 2026 deve ser concebida em conformidade direta com a norma de emissões zero de 2030. Os compradores do Reino Unido, dos Países Baixos, da Alemanha, da Bélgica, da Suíça e da Irlanda ativos nesta zona chegam com a questão já bem definida.

Carvoeiro, Lagoa e o Envelope de Renovação

O mercado de Carvoeiro e Lagoa tem características diferentes e a diretiva tem um impacto distinto neste contexto. As moradias não renovadas com boa localização variam entre 1,2 e 1,9 milhões de euros; o orçamento de renovação varia entre 500 000 e 900 000 euros adicionais; e uma moradia totalmente renovada fica entre 1,7 e 2,8 milhões de euros. As localizações no topo da falésia e em primeira linha variam entre cerca de 4 milhões e 6,5 milhões de euros ou mais. Grande parte do parque imobiliário foi construído na década de 1990 e no início da década de 2000, com envelopes térmicos pouco eficientes e sistemas obsoletos, pelo que as disposições da diretiva relativas aos edifícios existentes se aplicam diretamente. Um comprador que encomende uma renovação em 2026 está em boa posição para atualizar a envolvente e os sistemas de acordo com as normas atuais, a par dos trabalhos estéticos, adicionando isolamento, substituindo os vidros, instalando uma bomba de calor e um painel fotovoltaico, e elevando a classificação energética em vários níveis. Os compradores do Reino Unido, dos Países Baixos, da Bélgica, da Alemanha e da Irlanda dominam este segmento, e o âmbito da renovação é o aspeto em que a diretiva se faz sentir na decisão de compra.

Vilamoura e o mercado de resorts de construção nova

O mercado de imóveis «chave na mão» em Vilamoura começa em cerca de 1,8 milhões de euros para uma moradia de entrada de gama, varia entre 2,7 e 3,5 milhões no segmento intermédio e atinge os 8 milhões ou mais no segmento de topo. O mercado é dominado por novas construções lideradas por promotores imobiliários, muitas das quais são construídas de acordo com um padrão que se enquadra na trajetória definida pela diretiva, sendo que as bombas de calor, os sistemas fotovoltaicos, os vidros de alto desempenho e os pontos de carregamento para veículos elétricos são agora padrão nos projetos de maior envergadura. O trabalho do comprador nesta zona não consiste tanto em definir as especificações a partir do zero, mas sim em avaliar o que o promotor imobiliário já concretizou, tendo como referência o certificado energético, as especificações relativas aos vidros e ao isolamento, bem como os sistemas instalados no local. Compradores do Reino Unido, da Irlanda, de França, da Suíça e dos Estados Unidos estão ativos em toda a gama de preços.

Liquidez na revenda e o certificado do imóvel

A consequência mais negligenciada da diretiva é o seu impacto na revenda. Uma moradia situada nas faixas mais baixas do certificado energético será, até 2030, um imóvel que o quadro regulamentar está explicitamente a incentivar a ser melhorado, e o mercado compreende isso, independentemente de uma determinada jurisdição já ter ou não legislado restrições às transações. Um comprador que adquira um imóvel em 2026 está a adquirir não só uma casa, mas também a faixa de classificação que essa casa mantém na segunda metade da década. Uma moradia que cumpra as normas atuais situa-se acima do limiar mínimo que o regulador está a elevar, enquanto uma que fique para trás será desvalorizada pelo próximo comprador ou exigirá investimento de capital para permitir uma futura venda. A estrutura de titularidade e a fiscalidade são assuntos para profissionais qualificados, sendo o registo administrado pela autoridade fiscal portuguesa, mas a classe energética é uma questão que diz respeito ao imóvel em si e a decisão de compra é o momento certo para a resolver.

O que isto significa para o comprador de moradias de luxo em 2026

O comprador que chegar ao mercado de luxo do Algarve em 2026 estará a aproveitar a última oportunidade antes de a diretiva se tornar a norma em vigor, e as decisões tomadas agora determinarão o panorama do imóvel para o resto da década. Uma construção nova deve ser configurada de acordo com a norma de emissões zero de 2030; uma renovação deve tratar o invólucro e os sistemas como parte do mesmo programa que os acabamentos; e uma moradia já concluída deve ser avaliada através do seu certificado energético. A Exclusive Algarve Villas opera no Algarve ocidental e central e ajuda os compradores a interpretar as especificações à luz da direção que o regulador está a seguir. A empresa pode orientar um comprador através dos atuais anúncios de moradias no Algarve, do mercado imobiliário de Carvoeiro e do de Vilamoura, com o objetivo de encontrar uma moradia que cumpra de forma sólida os requisitos energéticos exigidos em 2030.