IMT para não residentes em Portugal (2026): O que os compradores no Algarve devem saber

A nova legislação imobiliária portuguesa introduziu uma taxa fixa de 7,5% do IMT (imposto sobre a transmissão de imóveis) para compradores não residentes de imóveis residenciais, substituindo o sistema progressivo por escalões que se aplicava anteriormente.

Neste artigo, iremos analisar o que mudou, a quem se aplica, quais são as exceções legais e o que isso significa, na prática, para os compradores que procuram imóveis em Lagos, Carvoeiro, Vilamoura e em todo o Algarve.

O que é o IMT e por que é importante?

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto de transferência de imóveis em Portugal, a pagar pelo comprador antes da formalização da escritura no notário. É calculado com base no preço de compra ou no valor patrimonial tributário (VPT), consoante o que for mais elevado, e deve ser liquidado antes de se poder assinar a escritura final.

Para a maioria dos compradores, o IMT é o maior custo da transação, para além do próprio preço de compra. Por isso, compreender qual a taxa aplicável à sua situação específica e saber quanto irá pagar é uma parte essencial do seu planeamento orçamental.

O que mudou em 2026?

O Pacote de Habitação de Portugal de 2026, promulgado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, introduziu uma taxa fixa de IMT na compra de imóveis por não residentes, em vez da taxa progressiva anteriormente aplicável, que variava consoante o preço do imóvel e a finalidade da compra (residência privada principal ou segunda habitação).

Na prática, a aquisição de imóveis urbanos destinados exclusivamente a uso residencial por não residentes está agora sujeita a uma taxa fixa de IMT de 7,5%.

A quem se aplica?

A medida aplica-se a qualquer comprador, independentemente da nacionalidade, que seja considerado não-residente para efeitos fiscais em Portugal no momento da compra e que adquira um imóvel urbano para uso residencial.

E quanto a outros tipos de imóveis?

A taxa fixa de 7,5% aplica-se especificamente a imóveis urbanos residenciais. Os imóveis agrícolas classificados como «rústicos» são tributados a uma taxa fixa de 5%. Os imóveis comerciais, os terrenos para construção e os imóveis com licença turística (tais como casas de férias) estão sujeitos a uma taxa fixa de IMT de 6,5%.

As exceções: três vias
Exceção 1: Já é residente fiscal em Portugal
Se, no momento da conclusão da transação, for residente fiscal em Portugal, pode aceder às taxas progressivas normais, e não à taxa fixa de 7,5%. Se estiver a planear mudar-se para Portugal, estabelecer a residência antes da compra do imóvel, em vez de o fazer depois, pode resultar em poupanças fiscais significativas.

Exceção 2: Torna-se residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos
O comprador pode solicitar o reembolso da diferença entre a taxa fixa de 7,5% e as taxas progressivas normais, caso se torne residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição. Na prática, isto significa pagar 7,5% no momento da conclusão da transação, estabelecer posteriormente a residência fiscal em Portugal e, por fim, solicitar o reembolso à autoridade fiscal.

Exceção 3: Colocar o imóvel no mercado de arrendamento de longa duração
Também pode solicitar um reembolso se alugar o imóvel por um valor moderado (até 2 300 € por mês) no prazo de seis meses, mantendo-o alugado durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos. Esta exceção visa incentivar os proprietários a colocarem os imóveis no mercado de arrendamento residencial de longa duração, em vez de os manterem vagos ou em arrendamentos de curta duração.

Passos práticos para compradores não residentes
Antes de fazer uma oferta, confirme o seu estatuto atual de residência fiscal junto de um consultor fiscal português, obtenha um cálculo do IMT com base no tipo específico de imóvel e verifique se se aplicam isenções, e analise se estabelecer a residência em Portugal antes da compra é viável e vantajoso na sua situação.

Antes de assinar o CPCV (Contrato Promissório de Compra e Venda), confirme o montante exato do IMT a pagar após a conclusão da transação e o mecanismo de pagamento (normalmente, o seu advogado tratará do pagamento através do portal fiscal português).

Se pretender beneficiar da isenção por residência ou arrendamento, inicie o processo imediatamente e guarde toda a documentação relacionada com a compra, incluindo o comprovativo de pagamento do IMT (irá precisar destes documentos para o pedido de reembolso).

Perguntas frequentes
A taxa de 7,5% aplica-se se eu for cidadão da UE?
Sim. A taxa aplica-se com base no estatuto de residência fiscal, e não na nacionalidade. Um cidadão da UE que não seja residente fiscal em Portugal paga 7,5%.

Aplica-se a compras de imóveis novos em planta?
A taxa aplica-se no momento da assinatura da escritura, e não quando o contrato de promessa de compra e venda é assinado. O que importa é o seu estatuto de residência na data da conclusão da compra.

E se eu estiver a comprar em conjunto com um residente português?
Isto requer aconselhamento jurídico individual, uma vez que a taxa aplicável pode depender da forma como a compra está estruturada e da titularidade. Discuta o assunto com o seu advogado antes de avançar.

Isto é o mesmo que o IMI (imposto municipal sobre imóveis)?
Não. O IMT é um imposto de transferência único pago no momento da compra. O IMI é o imposto municipal anual sobre imóveis aplicado ao valor fiscal do imóvel.

Isto afeta os vendedores?
Não diretamente. No entanto, o aumento dos custos de compra para os compradores não residentes pode reduzir o seu poder de compra, especialmente em faixas de preço mais baixas.

Contacto Exclusive Algarve Villas
A nova medida relativa ao IMT de 2026 em Portugal constitui a mais recente alteração à tributação da aquisição de imóveis para compradores não residentes, passando de uma escala progressiva para uma taxa fixa de 7,5%. Para quem pretende comprar um imóvel no Algarve, é aconselhável prever 7,5 % no orçamento desde o início, procurar aconselhamento fiscal e jurídico especializado logo no início do processo e explorar devidamente as vias de isenção, caso alguma delas se coadune com os seus planos.

Na Exclusive Algarve Villas trabalhamos com uma rede de profissionais jurídicos e fiscais locais que ajudam os nossos compradores a compreender a sua situação ao abrigo da legislação em vigor. Entre em contacto connosco hoje mesmo e deixe-nos ajudá-lo na compra do seu imóvel no Algarve.

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*Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. A legislação fiscal portuguesa está sujeita a alterações e as circunstâncias individuais variam. Consulte sempre um advogado português qualificado e um consultor fiscal independente antes de avançar com qualquer compra de imóvel.*